Жилые комплексы с паркингами: машино-места подорожали на 17%
Сегодня невозможно представить новостройку без паркинга, особенно в Москве. Большинство строительных компаний, работающих в столице, предпочитают делать подземные паркинги. Для покупателя машино-место под землей – дорогое удовольствие, как минимум приходится выкладывать полтора-два миллиона рублей. Никто не обязывает клиента совершать такую покупку, это всегда его выбор. Но куда деваться, если дворы массово становятся свободными от транспорта? Впрочем, застройщики часто идут навстречу – за одновременное приобретение квартиры и машины предлагают скидки.
Сколько должно быть машино-мест
Для современных новостроек наличие паркинга, безусловно, обязательно, причем вне зависимости от сегмента, комментирует Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». При этом количество машино-мест определяется классом проекта, количеством запроектированных квартир и квартирографией, а также диктуется определенными градостроительными нормами. В Москве, например, действуют свои нормативы градостроительного проектирования».
Методика, которую содержат московские градостроительные документы, довольно сложная, минимальный порог, который они определяют - не менее 320 машино-мест на 1000 человек. Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group, считает, что, проектируя подземный паркинг в мегаполисах и крупных городах, девелоперам следует предусмотреть коэффициент не менее 0,5 машино-места на одну квартиру.
Для большей простоты эксперты предлагают ориентироваться на класс жилого комплекса. Как объясняют в департаменте проектного консалтинга Est-a-Tet, в жилых комплексах комфорткласса обязательно предусматривается наземный паркинг из расчета не менее 0,2 машино-места на квартиру. В более дорогих сегментах уже требуется подземный паркинг с лифтами при соотношении не менее 0,2 м/м на квартиру для ЖК бизнес-класса, не менее 1,5 м/м для проектов уровня премиум и не менее 2 м/м, а желательно 2-3 м/м для элиты.
Но решающее слово – какой именно паркинг построить и какие сервисы в нем предусмотреть - всегда за застройщиком.
В фаворе – подземные паркинги
Как утверждают эксперты, опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости», большинство девелоперов предпочитает строить подземные паркинги. По мнению Владимира Щекина, совладельца группы «Родина», такой подход позволяет максимально эффективно использовать прилегающее пространство жилого комплекса и организовать сквер, парк, зону отдыха, построить объект социальной или коммерческой инфраструктуры. «Наземный паркинг это пространство «съедает», снижая ликвидность проекта», - считает эксперт.
Статистика, которую приводит Est-a-Tet, подтверждает эти тезисы. По данным за март 2022 года, в границах «старой» Москвы жилые дома с подземным паркингом занимали основную долю рынка – 93%. На проекты, в которых предусмотрен наземный паркинг, приходится около 7%. На территории Новой Москвы это соотношение составляет 57% (ЖК с подземными паркингами) к 43% (с наземными).
Цены на машино-места росли вслед за квартирными
Как объясняет Игорь Сибренков (ГК «Основа»), стоимость машино-мест зависит от уровня спроса, предложения, себестоимости строительства. В каждом конкретном случае цена также определяется стадией строительства, типом паркинга и расположением в самом паркинге. Более дорогие машино-места, например, в подземном паркинге будут располагаться ближе к выезду и лифтам в жилую зону. Имеет значение и площадь машино-места. Сегодня девелоперы предлагают на выбор покупателей несколько вариантов: стандартные, зависимые или «семейные» - рассчитанные сразу на два автомобиля.
Дворы без машин загоняют автомобили под землю
Побудительных мотивов к покупке места в паркинге у покупателей несколько. Конечно, куда приятнее и спокойнее, когда машина в тепле и под охраной, особенно в свете разговоров последнего времени об угонах и разборках авто на запчасти и «комплектующие». Кроме того, становится все сложнее найти место около дома, и, наконец, к решению обзавестись машино-местом подводит и концепция «двор без машин», которая делает невозможным приткнуть автомобиль куда-нибудь к краю детской площадки.
Часть экспертов отмечает повышенный спрос на паркинги, который и привел к росту цен, они связывают это с покупательским бумом на первичном рынке жилья. Дмитрий Железнов («Кортрос-Москва»), считает, что в сегменте бизнес-класса спрос был относительно стабилен на протяжении последних двух-трех лет. «Думаю, что это обусловлено как растущим количеством автомобилей, так и тем, что покупатели в полной мере оценили удобство подземных паркингов», - заключает эксперт.
Обычно продажи машино-мест в новостройках открываются за полгода-год до получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Паркинги могут распродаваться довольно долго, как утверждает Дмитрий Таганов («Инком-Недвижимость»), в ЖК массового сегмента к моменту продажи всех квартир нереализованными остаются от 50% до 80% машино-мест, в элитных проектах раскупаются все подобные объекты.
Елизавета Севастьянова (Tekta Group) говорит, что клиенты компании наиболее активно покупают машино-места в начале их реализации, по сути на открытии продаж паркинга. По мере повышения готовности объекта наблюдается некоторое снижение покупательского спроса, который вновь усиливается после ввода паркинга в эксплуатацию (если остаются свободные машино-места).
«Мы также наблюдаем, что покупатели приобретают машино-места в паркинге спустя время. То есть когда уже получили ключи от квартиры, сделали ремонт и поняли, что наличие собственного машино-места в паркинге все же необходимо, и в 95% случаев возвращаются к вопросу покупки», - дополняет Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development.
Конечно, выгоднее приобретать машино-места на начальных этапах, потому что по мере строительства паркинга цена растет. Часто покупатели совмещают покупки – одновременно приобретают и машину, и квартиру. Как замечает Алексей Лухтан, это снижает общую сумму сделки, так как в большинстве случаев застройщик предлагает покупателю скидки при подобных единовременных покупках.
По наблюдениям Сергея Нюхалова, заместителя директора по продажам ГК «Гранель», среди тех, кто приобретает парковки, больше всего семейных покупателей, в том числе с детьми. В этом случае нередко в семье две машины, и тогда клиенты покупают сразу два места для своих автомобилей.
Не просто стоянка
Как отмечает Елизавета Севастьянова (Tekta Group), из года в год формат паркинга совершенствуется. Это уже не просто «стоянка», а дополнительная инфраструктура, которая отапливается, охраняется, оснащается системами вентиляции, противопожарной безопасности и удобной навигацией. Некоторые девелоперы проектируют помещения под автосервисы или компактные мойки, предусматриваются места для электромобилей с возможностью установки зарядных станций, внедряются RFID-метки для считывания номеров машин и беспрепятственного въезда в паркинг.
В комплексе премиальных апартаментов RED7 от ГК «Основа» в центре Москвы на Садовом кольце построен четырехуровневый подземный паркинг на 284 машино-места, а общее количество апартаментов в доме составит 289 шт. Стоимость машино-места в RED7 варьируется от 4,8 млн до 8 млн рублей.
В квартале апартаментов бизнес-класса MainStreet на западе Москвы на пересечении Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе, который будет введен в эксплуатацию уже во втором квартале 2022 года, предусмотрено 562 апартамента. При этом в двухуровневом подземном паркинге запроектировано 236 машино-мест, стоимость которых сегодня начинается от 2,6 млн рублей.
Также подземные паркинги предусмотрены в семейном эко-квартале VERY у Ботанического сада и в ЖК «UNO.Старокоптевский» на севере Москвы. В VERY запроектировано 631 машино-место. В «UNO.Старокоптевский» на выбор резидентов представлено 307 квартир и 93 машино-места в подземном паркинге.
Новые проекты ГК «Основа», которые компания вывела в марте этого года, также обеспечены подземными паркингами. Так, в комплексе апартаментов «ФизтехСити» на северо-востоке Москвы в 8 минутах ходьбы от будущей станции метро «Физтех» запроектировано 488 апартаментов, а также подземный паркинг на 78 машино-мест. В комплексе апартаментов Nametkin Tower в районе Черемушки для резидентов 2314 апартаментов построят двухуровневый паркинг на 670 машино-мест.
При этом паркинги будут оборудованы системами видеонаблюдения, автоматическим контролем доступа и системой распознавания номеров. А для максимального комфорта жителей предусмотрены подъем грузопассажирского или пассажирского лифта на все жилые этажи.
