Жилая планета
На фоне ипотечного и строительного бума эксперты уже полтора года назад заявляли о масштабном переформатировании торговой недвижимости в составе или рядом с жилыми массивами: ожидания резидентов от ретейла и услуг растут вместе с ценами на квартиры.
Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»:
- Строительство крупных торговых центров в составе жилых комплексов несильно распространено как минимум в силу ограничения свободных участков под строительство, если говорить о столице. Как правило, такие объекты появляются в рамках крупных проектов комплексной застройки территории в области или на больших территориях бывших промышленных зон. Коммерческая недвижимость в современных новостройках по большей части представлена форматом стрит-ретейла на первых этажах, который, в отличие от торговых центров, показал хорошую эффективность на фоне пандемии. В этом году в этом формате коммерческой недвижимости активизировались частные инвесторы, и на это есть целый ряд причин. Во-первых, в прошлом году стоимость коммерческих площадей была более стабильная и росла меньшими темпами, чем жилье, но в этом году ситуация поменялась. На такие объекты обратили внимание даже частные инвесторы с небольшим порогом входа, объемы продаж и стоимость стали расти. К тому же при правильном и четком управлении коммерческая недвижимость может быть более прибыльной, чем сдача квартир в аренду. При этом в 2021 году на рынке коммерческой недвижимости в связи с ростом активности ускорился рост стоимости объектов. Например, в формате стрит-ретейла цены на коммерческие помещения выросли в среднем на 20-25%, и это самый значительный показатель за последнее время. Кроме того, изменился подход к оценке таких площадей. Зачастую инвесторы сегодня смотрят на расположение, площадь и конечную стоимость помещений, а сроки окупаемости отошли на второй план. Более того, многих срок в районе 12-13 лет не смущает в принципе. Важно отметить, что за счет своего доступного расположения такие помещения пользуются повышенным спросом – здесь легко разместить объекты инфраструктуры, которые будут часто посещать жители комплекса или близлежащих районов. И особенно ярко преимущество таких объектов проявило себя в пандемию – когда крупные торговые центры были закрыты, жителей перевели на режим самоизоляции, а затем и на удаленную работу, посещаемость таких объектов продолжила расти. Что касается тенденций, то сегодня, по аналогии с жильем, на рынке коммерческой недвижимости спросом пользуются объекты в новостройках с высокими качественными характеристиками. Ведь для того, чтобы обеспечить хороший доход от бизнеса или инвестирования, важно предугадать все риски и выбрать наиболее востребованный объект, с удачным расположением – там, где хорошая проходимость и удобная транспортная доступность. Кроме того, меняются требования и к самому объекту – качеству отделки, уровню сервиса и проч. Более высоким спросом будут пользоваться помещения с панорамным остеклением, входом на уровне земли, высокими потолками. Важно также предусмотреть максимальную функциональность таких помещений и разнообразные площади – для того, чтобы обеспечить сбалансированную инфраструктуру. Как показывает практика, наиболее востребованными всегда являются небольшие помещения под аптеки, салоны красоты, магазины, небольшие кафе и бытовые службы. Однако важно также обеспечить возможность открытия более просторных объектов. Например, досуговых центров для детей или зала для занятий спортом. В проектах ГК «Основа», например, мы проектируем на первых этажах коммерческие помещения самых разных площадей. При этом в некоторых проектах предусматриваем отдельно стоящие объекты или отдаем под инфраструктуру не только первые этажи. Например, в семейном эко-квартале бизнес-класса VERY, который мы возводим в районе Марфино, мы построим отдельно стоящий двухэтажный спортивный комплекс с бассейном. А в комплексе премиальных апартаментов RED7 в центре Москвы на Садовом кольце объекты инфраструктуры разместятся с -1 по 4 этажи дома: здесь будут медицинский центр, двухэтажный фитнес-центр с бассейном, рестораны, кафе, супермаркет премиального уровня и другая сопутствующая инфраструктура.