Запрет апартаментов: будет ли уничтожен рынок, какие последствия ждут покупателей и владельцев
До конца 2020 года власти должны определиться с правовым положением апартаментов. Предполагается, что уже сданным объектам присвоят жилой статус, но при этом в будущем полностью откажутся от такого вида недвижимости. Как подобное решение отразится на строительной отрасли, повлечет ли за собой рост цен, останутся ли владельцы апартаментов в выигрыше, об этом у экспертов узнал Новострой-М.
«Узаконивание», рост цен и перспективы для владельцев апартаментов
Сегодня доля апартаментов на первичном рынке Москвы занимает порядка 24-25% от всего предложения. Этот показатель меняется в зависимости от сегмента недвижимости. Так, в массовом сегменте апартаменты занимают 17% рынка, в бизнес-классе – 24%. Доля помещений такого типа в премиальных и элитных комплексах самая большая – 61%, сообщает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
По итогам третьего квартала объем апартаментов на рынке недвижимости комфорт- и бизнес-класса составил 6,4 тыс. лотов, что является самым низким показателем на последние 4 года, добавляет Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». При этом данный формат жилья все равно остается пока весьма популярным среди покупателей за счет более низкой его стоимости: разница может доходить до 15-20% в сравнении с квартирами.
«Качество проживания в некоторых современных апарт-комплексах порой не уступает жилым проектам, особенно если речь идет о новостройках с яркой архитектурной концепцией, большим количеством планировочных решений, привлекательной транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Они подходят для собственного проживания и выгодны для инвесторов – как в целях последующей перепродажи, так и для сдачи в аренду. Кроме того, сегодня во многих из них представлены выгодные условия приобретения, включая рассрочку и комфортные ставки по ипотеке», отметил Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»
Эксперты полагают, что, если законопроект об амнистии данного формата недвижимости будет принят, то уже завершенные апарт-проекты и объекты на стадии реализации могут подорожать примерно на 10-15%. Итоговый рост цен будет зависеть от самого комплекса, его качественных характеристик, выбранной локации и наличия конкурентов.
В любом случае, апартаменты станут значительно более привлекательными для тех, кому нужна постоянная прописка в столице, а также возможность пользоваться объектами социальной инфраструктуры по месту жительства. Впрочем, на решение вопросов социального обеспечения уже построенных или строящихся зданий вряд ли можно будет рассчитывать, полагает юрист Юрий Крюков. На данный момент этот пункт считается наиболее уязвимым местом в грядущих нововведениях.
Если апартаменты приравняют к жилью, то их собственники смогут сэкономить на налоге и услугах ЖКХ, рассказывает Надежда Коркка. Пока что такие помещения облагаются повышенной ставкой налога на имущество (0,5% у большинства апартаментов против 0,1% у квартир) без возможности получения налогового вычета или каких-либо льгот, а коммунальные платежи в среднем на 15% выше, чем за квартиры.
Как только они будут переведены в жилой фонд, владельцы сразу получат все причитающиеся «бонусы» своего нового статуса.
«Владельцы апартаментов определенно выиграют от принятия поправок в законодательство, ведь по факту они получат жилье, приобретенное по более низкой стоимости. То же самое ожидает покупателей, которые еще не купили апартаменты, но планируют это сделать в ближайшее время. Ведь сроки разработки необходимых критериев, рассмотрения законопроекта и его окончательного вступления в силу пока остаются неопределенными, поэтому все реализующиеся сегодня комплексы и проекты, которые выйдут в самое ближайшее время, пока будут строиться и продаваться на прежних условиях», - говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»
Плюсы нововведения коснутся в том числе и юридической сферы, ведь безусловное отличие апартаментов от квартир – в их меньшей правовой защищенности, говорит Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege. Так, 214-ФЗ («Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов) сразу «возьмет покупателей под свое крыло». Кроме того, помимо возможности получить постоянную регистрацию, апартаменты можно будет купить за материнский капитал.
Имущество нельзя будет изъять в рамках исполнительного производства за долги, если оно будет являться единственным «жильем». Также собственники смогут воспользоваться целым рядом недоступных сейчас норм действующего законодательства – например, во взаимоотношениях с застройщиком, соседями и в отношении общедомового имущества.
Что думают эксперты про инициативу властей
Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE): «В целом, на отрасли данное решение отразится, безусловно, положительно. Большинство апарт-комплексов, по сути, выполняет те же функции, что и ЖК, но при этом не обеспечивает район определенной социальной инфраструктурой. В результате образуется диспропорция: местные детские сады и школы оказываются перегружены, а ближайшие дворы заставлены автомобилями, так как требования по необходимому количеству машино-мест для комплексов апартаментов ниже, чем для жилья».
Юрий Крюков, юрист: «Данный сегмент необходимо урегулировать в ближайшее время, так как покупатели апартаментов при участии в долевом строительстве почти не защищены государством. Сам формат апартаментов в ближайшее время кардинально не изменится. Складывается ощущение, что власти лишь стараются подкорректировать отчетные цифры и отрапортовать о выполнении плана по вводу жилья в эксплуатацию, а не решить проблемы владельцев апартаментов – настолько неожиданны и невнятны были заявления чиновников».
Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»: «Давать определенные прогнозы пока рано – на сегодняшний день непонятно, когда, в каком виде и формулировке будут решены основные вопросы, касающиеся апартаментов. Как минимум в центральных районах, на западе и севере Москвы довольно много участков, где строить можно только апартаменты. Именно поэтому эти округа входят в ТОП локаций с наибольшим количеством таких комплексов.
Минстрой России уже несколько раз уточнял свою позицию и говорил, что окончательного решения и точных сроков пока нет. Это значит, что текущее положение дел сохранится еще какое-то время. Все текущие проекты будут реализованы в том формате, в котором они строятся сейчас. Покупателям и собственникам не стоит опасаться каких-либо изменений».