В одних руках
Подорожание квартир в новостройках, происходящее почти по всей стране, заинтересовало Владимира Путина. В апреле он поручил Федеральной антимонопольной службе (ФАС) проверить обоснованность заметной индексации цен на недвижимость, нивелировавшей эффект льготной ипотеки. От итогов мониторинга регулятора во многом зависит судьба этой программы: ее продление стало основной темой в дискуссии строительного блока в правительстве с Центробанком. "Ъ-Дом" попытался выяснить, в каких регионах, возможно, уже давно возникла монополия и как низкая маржа в таких субъектах страны останавливает системных застройщиков от выхода на новые рынки.
Недоступное жилье
От итогов мониторинга ФАС во многом зависит, будет ли продлена программа льготной ипотеки после 1 июля, а если пролонгация и произойдет, то в каком виде. Существующим механизмам субсидирования жилищных кредитов противится ЦБ, считающий, что ожидаемый от господдержки эффект размылся из-за роста цен на жилье в новостройках. Так, в среднем по стране квартиры экономкласса и в бизнес-сегменте подорожали во второй половине 2020 года на 12% и 13% соответственно.
По данным регулятора, наибольший рост произошел в Северной Осетии (на 31% в четвертом квартале 2020 года), Амурской области и Хабаровском крае (по 26%). А в Тульской области и Бурятии за этот же период квартиры в новостройках подорожали на 25% и 24,7% соответственно. Рост цен на первичном рынке в ряде регионов привел и к индексации цен на вторичке.
Сложившаяся ситуация привела к недоступности жилья для заметной части россиян на фоне падения доходов. В прошлом году с учетом размера среднедушевого годового дохода россиянин мог позволить себе купить только 5,7 кв. м жилья, в то время как годом ранее — 6,8 кв. м, выяснил ЦБ. Исходя из этих факторов, можно сделать вывод: социальная риторика правительства, сопровождаемая в апреле прошлого года запуском льготной ипотеки, нивелировалась. Зато заработали крупные застройщики.
Как раз низкий объем предложения подстегнул рост цен, настаивают в ЦБ. В целом по стране, по данным Росстата, в 2020 году введено 82,2 млн кв. м — это всего на 0,2% больше, чем в 2019 году. На эти объемы повлиял и локдаун, хотя после его снятия строительство восстановилось, отмечает регулятор.
Отраслевой вице-премьер Марат Хуснуллин видит причины сложившейся ситуации в росте себестоимости строительства из-за подорожания стройматериалов, дефицита трудовых мигрантов из-за пандемии и введенного два года назад проектного финансирования, увеличившего издержки застройщиков. В ЦБ соглашаются, что новые правила привлечения средств дольщиков через эскроу-счета привели к уходу с рынка части небольших застройщиков. Последний фактор мог оказать некоторое влияние на увеличение концентрации в ряде регионов застройщиков. Хотя эта тема пока не стоит в повестке властей, но ситуация с укрупнением рынка так или иначе влияет на ее конъюнктуру.
Ушли и не вернулись
Большинство опрошенных "Ъ-Домом" девелоперов уверены, что на консолидацию региональных рынков повлияли новые правила привлечения средств дольщиков с использованием эскроу-счетов. «Сегодня могут строить только те, у кого есть доступ к банковскому проектному финансированию, а в регионах таких компаний крайне мало», — констатирует председатель совета директоров, президент ГК «Основа» Александр Ручьев. По его подсчетам, только в первые полтора года после вступления в силу новых правил со столичного рынка ушло более 500 игроков. «В регионах ситуация еще жестче», — отмечает он.
Введение эскроу-счетов привело к тенденции, когда с рынка стали вымываться мелкие и непрофессиональные застройщики, нацеленные на разовую быструю прибыль, полагает президент «Интеко» Александр Николаев. С одной стороны, по его мнению, это позволило очистить рынок, с другой — привело к определенной концентрации, «во многом позитивной для отрасли». Рынок логично укрупнился, и на нем осталось меньше сомнительных застройщиков жилья, соглашается Станислав Сагирян.
Сложившаяся ситуация доказывает тезис, что программа льготной ипотеки не увеличила доступность жилья для жителей регионов, где среднедушевой доход по-прежнему остается низким. Это влияет на снижение спроса, хотя потребность в переселении в новое и более комфортное жилье у сограждан никуда не исчезла. Пока властями не будет стимулироваться повышение уровня жизни, некоторые регионы так и останутся неинтересными для системных застройщиков. В таком случае достичь цели по увеличению ежегодных объемов строительства до 120 млн кв. м до 2030 года, как поручил правительству Владимир Путин, будет проблематично. Хотя не все так безнадежно и у властей есть механизмы стимулирования девелоперов выходить на локальные рынки с низкодоходными проектами.