В Новый год – без долгов: как правильно погасить ипотеку досрочно
Досрочное погашение ипотеки – это возможность для заемщика заметно снизить переплату по жилищному кредиту. Новострой-М рассказывает, когда погасить ипотеку досрочно можно с наибольшей выгодой для себя и какие для этого существуют способы.
Немного статистики
Ипотека сегодня – самый доступный и массовый инструмент приобретения жилья. На первичном рынке недвижимости в столичном регионе доля ипотеки в разных сегментах составляет от 50 до 80% и более, сообщает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». С каждым годом средний срок оформляемого кредита в России увеличивается, что подтверждает бесстрастная статистика.
Так, в 2021 году покупатели чаще всего брали ипотеку на 20 лет, в 2020 году этот срок составлял 18 лет, а пять лет назад речь шла в среднем о 15 годах.
Увеличение срока позволяет, с одной стороны, взять бóльшую сумму кредита и выбрать более просторное жилье, а с другой стороны – уменьшить размер ежемесячного платежа и снизить нагрузку на семейный бюджет. При этом, как показывает практика, заемщики стараются погасить ипотечный кредит быстрее – и «укладываются» они, как правило, в 8-11 лет.
«Многие, оформляя кредит на длительный срок, изначально планируют его погасить раньше срока. Среди наших клиентов большинство заемщиков оформляет кредит на срок от 25 до 30 лет (34% от всех ипотечных сделок) и на срок от 20 до 25 лет (31%). Около 22% заемщиков берут ипотеку на 10-15 лет, 8% клиентов на 15-20 лет. Меньше всего заемщиков берут ипотеку на короткий срок: от 5 до 10 лет – 4%, менее 1% клиентов оформляет кредит для покупки жилья сроком менее 5 лет», - Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой».
Однако за последние два года количество клиентов, закрывающих ипотеку досрочно, заметно сократилось. Объяснение этому простое – реальные доходы граждан упали, обслуживать кредиты и исправно вносить ежемесячные платежи становится все труднее, говорит Андрей Колочинский.
Несмотря на это, российские ипотечные заемщики отличаются высокой платежной дисциплиной. По данным FrankRG, доля просроченных кредитов (по которым платежи не поступали более трех месяцев) составляет всего 0,55% от общего объема выданных ипотечных займов, отмечает Дмитрий Веселков, директор департамента банковского кредитования компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
Эта картина разительно отличается от той, что наблюдается в сегменте потребительского кредитования. Покупатели недвижимости значительно более ответственно подходят к оценке рисков и своих финансовых возможностей, так как на кону у них – жилье, которое находится в залоге у банка. Зачастую оно является для них единственным, и люди не готовы его лишиться из-за собственной невнимательности или безалаберности.
Меньше выплата, короче срок
Досрочное погашение может быть полным и частичным.
В первом случае вся оставшаяся сумма вносится на расчетный счет целиком, остаток долга погашается и ипотека закрывается. Это дает заемщику право распоряжаться имуществом по своему усмотрению, без согласования каких бы то ни было действий с банком. Квартиру можно будет продать, сдать в аренду, подарить ребенку или даже отписать государству – все, что пожелает собственник. Правда, лишь после того как с нее будет снято обременение.
Во втором случае долг закрывается не полностью: на счет, помимо обязательного ежемесячного платежа, единоразово вносится определенная сумма.
Благодаря частичному погашению ипотеки заемщик экономит на процентах, тем самым уменьшая общую сумму переплаты. Он может выбрать наиболее комфортный для себя путь, в зависимости от целей и жизненных обстоятельств: снизить размер ежемесячного платежа или сократить срок выплат.
Первый вариант обычно психологически более комфортен, несмотря на то, что общая экономия по нему не столь существенна. Второй позволяет «урезать» срок выплаты на несколько лет или месяцев (зависит от суммы «досрочки»), что, как правило, оказывается более выгодным с финансовой точки зрения. Впрочем, встречается и иное отношение. Есть люди, которым не нравится «жить в долг», поэтому всеми возможными способами они стремятся поскорее распрощаться с ипотекой.
«В долгосрочной перспективе выгоднее сократить срок кредитования – чем он короче, тем меньше процентов по кредиту заплатит заемщик. Однако в случае, если у заемщика изменились финансовые возможности, можно уменьшить ежемесячный платеж, а срок оставить прежним. Причем способы погашения ипотечного кредита можно комбинировать в зависимости от ситуации», - Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»
Алгоритм действий
Закрыть ипотеку полностью все банки разрешают в любой момент и без каких-либо комиссий – при условии, что их заранее об этом уведомят. Частичное досрочное погашение обычно происходит в установленную платежную дату.
Для досрочного погашения ипотеки требуется:
1. Сообщить банку о своем желании частично или полностью закрыть кредит досрочно.
В большинстве случаев это можно сделать онлайн через приложение или личный кабинет заемщика на сайте, хотя не исключен вариант, что потребуется приехать в отделение банка.
Впрочем, эксперты рекомендуют личное посещение офиса кредитной организации. Ведь самый надежный способ сделать все правильно и нигде не ошибиться – получить консультацию компетентного сотрудника, который в курсе всех особенностей процедуры.
2. Указать сумму, которую планируется внести на счет, и определиться с датой внесения платежа.
При расчете суммы для полного или частичного досрочного погашения лучше всего довериться менеджеру банка. Он поможет определить точный размер задолженности вместе с суммой процентов на определенную дату, расскажет, какие требования есть к минимальной величине выплаты при частичном погашении, а также поможет разобраться с датой списания средств.
К примеру, она может быть привязана к дате очередного платежа. И даже если внести деньги на 2 недели раньше, они все равно спишутся только в указанный срок. Но более неприятный вариант, если запоздать с датой выплаты. Даже 1 день просрочки обернется неприятностями: будут начислены проценты, и размер окончательного платежа окажется уже другим. В некоторых банках клиент может выбрать дату погашения сам.
«Кредитор устанавливает минимальную сумму досрочного погашения: где-то она составит 100 рублей, а где-то могут быть сложные схемы расчета. Лучше всего перед досрочным погашением заранее выяснить в банке все детали процедуры», - Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»
3. Внести платеж – вовремя и всю указанную сумму.
4. Получить справку о полном погашении ипотеки либо новый график платежей.
После списания денежных средств в счет полного досрочного погашения кредита банк начнет процедуру снятия обременения с квартиры. Иногда снимать обременение приходится самому заемщику: сегодня это можно сделать через МФЦ.