Участки ходят по рукам. Почему региональные девелоперы скупают московские земли под застройку
Снижение спроса на строящееся жилье не остановило девелоперов от пополнения земельного банка для реализации новых проектов в Москве. За 2024 год суммарный объем проданной земли в столице увеличился в полтора раза. Основную долю сделок сформировали перепродажи активов столичными девелоперами конкурентам из регионов. Какие причины толкают их на этот шаг и как перепродажа повлияет на стоимость будущей недвижимости, разбирался «Ъ-Review».
Региональные застройщики заинтересованы в покупке активов в Москве. В общем объеме сделок с площадками в столичном регионе сегодня фиксируется значительная доля перепродаж и переходов участков от одних застройщиков к другим, отмечает директор по инвестициям ГК «Основа» Андрей Носов. По его подсчетам, за последние два года минимум 75 площадок было продано столичными девелоперами региональным игрокам.
Если до 2020 года доля региональных компаний в таких сделках составляла не более 20%, то к 2024 году этот показатель увеличился почти вдвое, подтверждают слова Носова коллеги по рынку недвижимости.
Нередко крупный застройщик приобретает участок, получает необходимые разрешения на строительство и перепродает актив значительно дороже. Продажа участка с разрешительной документацией позволяет получить хорошую рентабельность от покупки и улучшения земли. Чаще всего такие активы впоследствии приобретают застройщики из регионов, у которых не хватает опыта и административного ресурса, чтобы самостоятельно развивать площадку с нуля. Ведь согласование разрешительной документации доступно только системным девелоперам. Наличие разрешительной документации позволяет быстрее начать строительство, минимизировав бюрократические и временные издержки, что снижает риски и увеличивает привлекательность таких участков.
Но перепродажа участков застройщиками сказывается на стоимости жилья и в итоге ложится дополнительной финансовой нагрузкой на плечи покупателей. В стоимости готового продукта 10–20% в зависимости от класса жилья приходится на затраты на покупку площадок с разрешительной документацией, отмечают эксперты. Для участков, приобретенных без такой документации и с полученной застройщиком самостоятельно, эти показатели ниже.
В итоге стоимость земли стала одним из ключевых факторов роста себестоимости строительства. Расходы на покупку земли и смену вида разрешенного использования составляют в проектах 20%, строительно-монтажные работы занимают 35–40%, приводит данные Андрей Носов.
