СВЕРХУ ВНИЗ: КАК НОВОСТРОЙКИ МАССОВОГО СЕГМЕНТА ПРИОБРЕТАЮТ ЧЕРТЫ ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ
За последние менее чем десять лет столичные новостройки масс-маркета совершили громадный качественный скачок, превратившись из «хорошо, что вообще построили» в проекты, хвалящиеся друг перед другом самыми современными опциями, которые раньше были прерогативой только «высоких сегментов».
Такая эволюция рынка первичной недвижимости Москвы объясняется в первую очередь его высокой конкурентностью — не убедишь капризного покупателя остановить свой выбор именно на твоем проекте, не продашь. И здесь в ход идут все аргументы. При этом, как выяснил ДН у экспертов, речь идет даже не об отдельных атрибутах из более дорогого жилья, а о комплексном подходе.
Чтобы выделиться
Элементы, ранее характерные для более высоких классов жилья, появляются и в архитектурных решениях бюджетных комплексов: благоустройстве территории ЖК, качестве отделки мест общего пользования, наличии подземного гаража и т.д. Как отмечает управляющий партнер маркетплейса недвижимости М²Маркет Андрей Кугий, сейчас уже практически все ЖК комфорт-класса имеют и отделку мест общего пользования (МОП) по индивидуальному дизайн-проекту, и двор без машин с авторскими «нетиповыми» элементами благоустройства, и подземный гараж. Но самым интересным, конечно, являются инфраструктурные особенности современных ЖК — сегодня практически невозможно себе представить современную новостройку без коммерческих помещений на первых нежилых этажах, предназначенных под самые разные объекты — магазины, супермаркеты, аптеки, салоны красоты, службы бытовых сервисов, кафе и пр., появлению которых, по словам коммерческого директора группы компаний (ГК) «Основа» Игоря Сибренкова, способствовала общая конъюнктура рынка и желание девелоперов создать ликвидный продукт, выделиться и отстроиться от конкурентов, обеспечить своему проекту высокие продажи.
Нарезать иначе
«Под инфраструктуру нового, более высокого уровня девелоперы даже в массовом сегменте проектируют помещения по абсолютно иным, более высоким стандартам,— говорит Игорь Сибренков,— это и потолки 5 м и более, и панорамное остекление, и абсолютно иной, нежели в панельных домах, набор и выбор площадей.
Более того, на этих площадях уже не редкость появление досуговых центров. В ЖК «Парад планет» (ГК «Основа»), например, есть батутный центр, который невозможно было бы разместить в стандартных помещениях.
От каждого по способностям…
Некоторые застройщики могут закладывать в своих проектах разнообразные объекты инфраструктуры с целью перепродажи или дальнейшего управления ими с помощью собственных операторов или сторонних. Так, если в ближайшем радиусе новостройки нет фитнес-центра или спортивного комплекса, это может приносить компании неплохой доход. «Решение о том, управлять объектами инфраструктуры или продавать эти помещения, в каждом конкретном случае принимается в зависимости от стратегии и планов девелопера,— добавляет Игорь Сибренков.— Все-таки управление недвижимостью — это отдельный бизнес. Опять же, многое зависит от выгодности — это тоже решает девелопер с учетом своей стратегии и экономической модели проекта. Например, сдача в аренду может принести бóльшую прибыль, но за более длительный срок. Кроме того, это потребует дополнительные трудозатраты».
Продажа помещений всегда связана с риском, что жители ЖК, которым изначально был описан один пул арендаторов, вполне могут получить вместо детского центра магазин разливного пива. Контролировать это сложно, и для этого должна быть воля девелопера. «Выбор арендатора диктуется большим количеством факторов, прежде всего — целесообразностью помещений в ЖК. Сегодня востребованы детские досуговые центры, магазины, салоны красоты и пр. С другой стороны, например, покупатель нежилого помещения всегда может поменять свои планы, переформатировать помещение под другое направление»,— напоминает Игорь Сибренков и добавляет, что «в проектах ГК «Основа», к примеру, стараются контролировать этот процесс там, где предоставляется возможность, и подбирать арендаторов и покупателей помещений в зависимости от потребностей жителей и потенциальных покупателей».