Статус апартаментов почти решен. В какой недвижимости в недалеком будущем проснутся жители «апартов»
Предложение «легализовать» апартаменты, придав им статус жилья, звучит уже давно. Но, кажется, впервые не на шутку затянувшиеся дебаты по этому поводу так близки к финальной точке.
Нельзя зарегистрироваться, зато стоят на порядок дешевле
Главный недостаток апартаментов давно и хорошо известен – в них нельзя прописаться. Отсюда масса неудобств: от трудностей с устройством детей в школу и детский сад, до «прикрепления» к поликлинике. Правовой статус этого типа жилья за пару десятков лет его существования так толком и не был прописан в законодательстве. Формально апартаменты «проходят» как нежилые коммерческие помещения.
Но все эти недостатки до сегодняшнего момента чудесным образом нейтрализовались тем, что апартаменты при покупке стоили гораздо дешевле, чем традиционное жилье – примерно на 20%. Поэтому обитатели таких апарт-отелей-тире-жилых квартир осознанно шли на определенные неудобства, связные с особенностями статуса.
Весомым аргументом всегда была и удобная локация апартаментов: ведь расположены они чаще всего в центре города. Рядом обычно станция метро и хорошо развитая транспортная инфраструктура.
Апартаменты у нас в последние десятилетия множились со скоростью набиравшего ход поезда еще и потому, что строить их было выгодно – девелопер освобождался от социальной инфраструктуры, возведение которой обязательно в официальных жилых районах. Это экономило его деньги и увеличивало прибыль.
В случае, если статус апарт-комплексов изменится, застройщики уже сейчас предупреждают: квартиры здесь сильно подорожают.
Заменит ли апартаменты дом-микс
Сегодня апартаментов настроено столько, что на проблему «отсутствия статуса» уже невозможно закрывать глаза. Пункт о «легализации» апартаментов и уравнивании их в правах с жильем включен в Национальный план действий по восстановлению экономики. При комитете Совета Федерации была создана рабочая группа по вопросам совершенствования механизмов защиты прав граждан–приобретателей жилых и нежилых помещений. Именно она предложила внести в законодательство понятие «многофункциональное здание с жилыми помещениями». В законе предлагается прописать, что могут существовать здания «смешанного типа», предполагающие «микс» жилой, торговой, деловой, развлекательной (какой-то еще) недвижимости. Причем статус таких зданий будет отдельно оговаривать «жилые помещения, используемые для постоянного проживания, и нежилые, используемые для коммерческих целей». Предполагается определиться с порядком регистрации по месту жительства в таких апараментах – то есть, прописка у жильцов здесь будет!
К слову, такие дома-«миксы» за рубежом существуют давно. И даже пользуются определенной популярностью. Особенно у молодежи, людей творческих профессий. В каком виде МФЗ появятся у нас, пока до конца не ясно, разработка концепции – в процессе.
Между тем, попытки строительства зданий с подобными "смешанными» функциями уже есть и у нас.
- Многофункциональные здания и дома смешанного типа, где представлены и квартиры, и апартаменты, - давно не редкость для столичного рынка недвижимости, - говорит коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. - Кроме того, сегодня практически в каждом проекте предусматриваются нежилые помещения, где впоследствии открываются элементы бытовой, торговой и развлекательной инфраструктуры, что обеспечивает жителей максимальным комфортом проживания. При этом состав и уровень этих инфраструктурных элементов определяется также локацией и сегментом комплексов. Например, в комплексе премиальных апартаментов RED7, который ГК «Основа» строит в центре Москвы на Садовом кольце по проекту культового голландского архбюро MVRDV, мы предусмотрели около 7000 кв. метров под коммерческую недвижимость. С -1 по 4 этаж дома расположатся разнообразные объекты инфраструктуры, включая двухэтажный фитнес-центр площадью 3500 кв. метров с бассейном, медицинский центр, ресторан, кафе, супермаркет и другая сопутствующая инфраструктура премиального уровня. Все это обеспечит будущих резидентов максимально высоким уровнем комфорта, а также – создаст новые возможности для жителей района. Фактически, мы реализуем здесь достаточно модный на сегодняшний день тренд – «сухие ноги», когда все услуги и сервисы жители могут получить, не покидая пределов собственного дома.
- Опыт многофункциональных зданий, которые объединяют в себе жилые, торговые, деловые и развлекательные функции, уже существует, – подтверждает и руководитель архитектурной мастерской №4 Градостроительного института пространственного моделирования и развития «Гипрогорпроект» Антон Бавыкин. - В таком подходе есть свои плюсы и минусы, однако он отражает современные тенденции. В то же время, при всех плюсах МФЗ, такой формат недвижимости, на мой взгляд, должен обладать всеми признаками жилья – то есть, здесь должно быть общее имущество, управление, мониторинг аварийности, жители должны платить взносы на капремонт. Все вышеперечисленное обязательно должно присутствовать! Иначе под понятие «многофункциональные центры" попадут и гостиничные комплексы, которые станут идентичны по управлению и содержанию.
Признать жильем все апартаменты не получится
Так что же, будущее за многофункциональными «смешанными» зданиями? Окончательного ответа пока нет. Похоже, пока чиновники и законодатели – на стадии «мозгового штурма» проблемы.
Замглавы Минстроя Никита Стасишин на недавних слушаниях в СФ доложил, что в ведомстве ведутся активные обсуждения относительно того, какой правовой статус все же следует придать такого рода недвижимости. Сейчас Минстрой ближе к той позиции, что тем апартаментам, которые уже были возведены, следует придать статус жилья, а вот в дальнейшем их строить (во всяком случае, в том виде, в каком это было раньше) вряд ли целесообразно.
Если говорить о тех объектах, которые уже строятся, то перечень условий и требований, предъявляемый к подобным объектам, будет утвержден дополнительно.
Апарт-комплекс – это продукт, который имеет своего потребителя
- Формат апартаментов получил наибольшее развитие в сегменте бизнес и премиум – покупатели такой недвижимости зачастую не заинтересованы в локальной прописке, ведь обычно пользуются частными услугами (медицинскими, образовательными и др.), - полагает директор по развитию департамента городской недвижимости Knight Frank Игорь Егоров. - В сегменте эконом и комфорт вопрос прописки стоит более остро, поэтому апартаментов данных классов крайне мало.
- Нужно понимать, что апартаменты – это продукт, который имеет своего потребителя, заинтересованного в приобретении недвижимости гостиничного типа, и такой критерий, как, например, объекты социальной инфраструктуры в шаговой доступности, для этой категории не становится главным при принятии решения, - считает руководитель отдела маркетинга компании COLDY Елена Далингер. – Зато, действительно, важен объективный уровень цены за квадрат, в сравнении с другими конкурентными предложениями, и динамика изменения стоимости цены в локации.
- На практике видно, что комплексы с апартаментами, которые сегодня ничем не уступают жилью по комфорту проживания, за счет более доступной цены пользуются стабильным спросом у покупателей и привлекательны для собственного проживания – для многих покупателей возможность постоянной регистрации не является критичной, - считает и Игорь Сибренков (ГК «Основа»).
Чем сердце успокоится
- В случае введения запрета на строительство апартаментов многие площадки, на которых могли бы быть реализованы экономически выгодные проекты апарт-комплексов, станут менее привлекательными для многих инвесторов, - считает Антон Бавыкин (ин-т "Гипрогорпроект"). Эти участки можно будет использовать только под строительство технопарков, торговых центров или других объектов нежилой недвижимости, которые имеют более длинные сроки окупаемости по сравнению с апартаментами. Это, безусловно, сильно изменит картину застройки, в целом.
- Возможны несколько предполагаемых вариантов развития ситуации с апартаментами, - считает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталья Кузнецова. - Скорее всего, полный запрет на данный формат невозможен. Под формат нежилых помещений подпадают такие категории, как гостиницы, доходные дома для развития арендного бизнеса, помещения под коливинги, общежития. Это довольно крупный сегмент рынка. Возможно, будут пересмотрены ВРИ (вид разрешенного использования) некоторых земельных участков с нежилых помещений на жилые. В сущности, многие апартаментные комплексы точечной застройки могли бы быть жильем, если бы не ВРИ земельного участка. Это особенно актуально для комплексов премиального сегмента.
По остальным форматам нежилых помещений для временного пребывания должен быть определен статус жилья, но с определенными ограничениями для застройщика (по масштабу застройки, социальной нагрузки и т.д.). В результате данных изменений покупатели данного вида помещений должны, по мнению Натальи Кузнецовой, получить защиту в Законе о банкротстве.
...Не так давно член Совета Федерации Олег Мельниченко, в интервью РИА Новости приоткрыл завесу тайны над новым законопроектом. В случае признания апартаментов жильем в них можно будет регистрироваться, а покупатели будут защищены при банкротстве застройщика также, как сейчас покупатели квартир, - рассказал он. Однако на апартаменты не предполагается распространять программу льготной ипотеки и государственные жилищные программы, программу расселения аварийных зданий.
Кроме того, как считает зампред Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев, имеет смысл в будущем законе подразделить апартаменты на соответствующие требованиям безопасности и несоответствующие - например, построенные в экологически неблагополучном районе или реконструированные из промышленного здания без соблюдения санитарных норм - и исходя из этого принимать решение об их дальнейшем статусе.
Какое именно решение будет принято, узнаем уже скоро. Предполагается, что законопроект об изменении статуса апартаментов обсудят уже в ходе весенней сессии Госдумы.