Спрос на дешевую аренду жилья в Москве может упасть. Как быть инвестору
Период доступной ипотеки в рамках базовых банковских ставок завершается, и аренда жилья становится для многих актуальным способом решения жилищного вопроса. Акционер и управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко рассказывает, как найти объект для инвестиций с последующей сдачей в аренду.
По данным «Циан.Аналитики», предложение аренды в Москве с декабря 2022 года сократилось в 3,5 раза. Одновременно ставки аренды за 12 месяцев (к январю 2024 года) выросли на 36%, согласно информации «Яндекс.Аренды». В 2024 году прогнозируется рост ставок еще на 15%. Таков результат резкого роста ипотечных ставок, произошедшего осенью 2023 года из-за ужесточения кредитно-денежной политики Банка России.
Поскольку инвестиции в арендную недвижимость вновь становятся привлекательнее, нужно учесть особенности текущей ситуации как на рынке жилья, так и в психологии арендаторов. Без этого не получится выбрать подходящий вариант квартиры или апартаментов для покупки и последующей сдачи в аренду с максимальной прибылью.
Высокие базовые ставки по ипотеке заставляют людей пересмотреть свой подход к аренде и покупке жилья. Чем доступнее ипотека, тем чаще аренда рассматривается жителями мегаполиса как временный вариант. Доходы позволяют одновременно откладывать деньги на первоначальный взнос и снимать квартиру. При этом арендная квартира может быть маленькой, с посредственным ремонтом, в старом доме. Нет смысла тратиться на более дорогое съемное жилье, если на горизонте запланирована покупка собственной квартиры. Каждый лишний потраченный рубль на аренду потерян для первоначального взноса по кредиту.
Теперь ситуация совершенно иная: дорогая ипотека заставляет потенциальных покупателей квартир на какое-то время отложить покупку. Когда ежемесячный платеж по кредиту за стандартную однушку, по крайней мере по базовым ставкам банков, в два-три раза превышает ставку аренды аналогичной квартиры, становится ясным, что сегодня аренда пока выходит на первый план.
В этой ситуации потенциальные арендаторы полностью меняют фокус поиска подходящего жилья, и это нужно учитывать инвесторам. Разберем по порядку основные критерии такого поиска, одинаково важные для арендаторов и инвесторов.
На что обратить внимание при выборе объекта для инвестиций «под аренду»
Локация. Когда аренда временная, житель мегаполиса может пойти на компромисс с отдаленным расположением дома, потому что и компромисс этот временный. Когда человек собирается снимать квартиру продолжительное время, то он будет искать вариант в границах старой Москвы (а не в Новой Москве или ближнем Подмосковье) и рядом с метро. Но и переплачивать среднестатистический арендатор за центр не будет, то есть он найдет «золотую середину» – удобные обжитые районы поближе к ТТК на Севере, Северо-Западе, Западе и Юго-Западе Москвы. Обязательным условием будет шаговая доступность метро (до 15 минут ходьбы).
Иначе подходят в новых условиях арендаторы непосредственно к выбору квартиры или апартаментов. Долгосрочная аренда подталкивает к поиску максимально комфортного жилья, поэтому на компромисс с тем же плохим ремонтом уже идти не хочется. Нужно также учесть, что многие арендаторы – это те, кто рассматривал новостройки и хорошо знают современные стандарты и качество проживания по тому, что предлагают московские застройщики. Закрытая территория, собственная инфраструктура, благоустроенный двор с тренажерами, детскими зонами, удобный паркинг, умный дом, Wi-Fi-покрытие. Поэтому с высокой вероятностью они будут искать арендное жилье в новостройках.
Класс жилья. Жители Москвы с самыми ограниченными бюджетами ориентируются исключительно на аренду, у них нет в планах покупки даже в ипотеку. А заградительные ставки по ипотеке выталкивают на рынок аренды как раз представителей среднего класса. Они делают выбор в пользу аренды, когда чрезмерно дорогую ипотеку брать бессмысленно. При этом они могут позволить себе арендовать жилье бизнес-класса. Для инвестора такая аудитория предпочтительна благодаря устойчивости её финансового положения.
Апартаменты или квартира. Что касается юридического статуса помещения, то арендатору он безразличен. А вот инвестору лучше выбрать апартаменты. В бизнес-классе апартаменты под аренду можно найти в среднем по 350 тыс. рублей за квадратный метр, тогда как квартиры стоят около 450 тыс. рублей за кв. м. Универсальные объекты для аренды – однокомнатные или двухкомнатные лоты. Они хорошо подходят для аренды синглам, парам или молодым семьям.
Размер жилья. По площади нужно выбирать варианты самых маленьких апартаментов (25-35 кв. м для студий и однокомнатных, 45-55 для двухкомнатных). Правда, каждый раз следует делать поправку на класс арендного объекта, потому что в премиуме даже арендаторы не любят тесное жилье. Если инвестор формирует целый портфель жилья для найма, то лучше его сбалансировать разными вариантами. В приоритете – однозначно апартаменты для одиночек и пар (студии и однушки), но можно приобрести и немного объектов побольше (двушки и трешки).
Доходность от сдачи жилья в аренду
Рассчитаем приблизительную «экономику» предполагаемых инвестиций в аренду. По нашим подсчетам в Москве около 7,5 тыс. квартир и апартаментов с 1-2 комнатами для долгосрочной аренды. Из них в 15 минутах ходьбы от метро – 5,2 тыс., а с ремонтом – всего 3,5 тыс. Если исключить объекты за МКАД и в пределах Садового кольца, то мы получим очень узкий рынок всего в 3 тыс. объектов. Это беспрецедентно низкий уровень предложения, поэтому ставки будут расти.
При этом средняя ставка аренды качественных однокомнатных квартир и апартаментов бизнес-класса площадью порядка 40 кв. метров составляет от 80 до 100 тыс. рублей, а двухкомнатных – от 100 до 120 тыс. рублей и выше. Это значит, в первом случае доходность составит около 9%, а во втором – около 7% в год.
При этом тем, кто планирует инвестировать в целях сдачи в аренду, но не хочет тратить личное время на ремонт, поиск арендаторов, показ жилья и другие сопутствующие временные и финансовые издержки, можно посоветовать рассмотреть сервисные апартаменты. Такие варианты застройщики предлагают с уже готовым ремонтом и меблировкой, а управлением занимается соответствующая компания. В этом случае инвестору предлагаются программы доходности, из которых он может выбрать наиболее подходящую под свою стратегию. Так, при долгосрочном варианте доходность может составлять от 6 до 8% годовых, а при краткосрочной – от 9 до 12%.
Да, доходность аренды жилья в целом ниже, чем текущие ставки по депозитам. Однако нужно учесть инфляционный фактор и, как правило, очень ограниченный период действия высоких ставок по депозитам. Цены на жилье при этом продолжают расти, и арендная квартира будет приносить инвестору не только 7-10% годовых от выручки, но и повышаться в цене (примерно на 10% в год). В совокупности капитализация арендной квартиры позволит более надежно сохранить капитал и получить значительную прибыль в любой момент после продажи.
