Скидки, акции, рассрочка: как может измениться льготная ипотека в 2023 году
Завершение льготной ипотеки на новостройки под 7% годовых в конце 2022 года серьезно снизит спрос на квартиры в строящихся домах. Сделать покупку жилья в новостройке более доступной в 2023 году в случае завершения госпрограммы позволят скидки и акции от застройщиков, рассрочка, а также траншевая ипотека, считают опрошенные ТАСС участники рынка.
В ноябре замминистра финансов России Алексей Моисеев, отвечая на вопрос журналистов о возможности продления льготной ипотеки, сообщил, что Минфин исходит из того, что эта программа закончится 31 декабря 2022 года. Моисеев также отметил, что Минфин не видит необходимости в новых мерах поддержки первичного рынка жилья. При этом в сентябре Минстрой России выступал за продление льготной программы после 2022 года. Замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин отмечал, что решение о необходимости введения дополнительных мер будет приниматься по итогам анализа спроса. Вице-премьер Марат Хуснуллин на правительственном часе в Совете Федерации высказывал мнение, что без поддержки ипотеки рынок жилищного строительства РФ не будет развиваться.
«Ключевой задачей участников рынка, к которым относятся и банки, заключается в стимулировании спроса на жилье в условиях сохранения текущего уровня ключевой ставки ЦБ или ее небольшого роста. Наиболее эффективный способ сохранить рабочие темпы продаж — низкий ежемесячный платеж. Эта задача сегодня весьма эффективно решается как раз льготной ипотекой. В ее отсутствие рынку понадобятся принципиально новые ипотечные продукты. В частности, это могут быть расширенные программы траншевой ипотеки», — сказал руководитель управления ипотечного кредитования девелоперской группы компаний «А101» Рустам Азизов. Он пояснил, что траншевая ипотека — это программа, при которой до ввода дома в эксплуатацию покупателю квартиры выдается лишь небольшая часть ипотечного кредита.
Кроме того, могут стать востребованы программы, при которых первоначальный взнос выплачивается за месяц до ввода объекта в эксплуатацию, считает Азизов. Так, по его словам, сегодня около 20% клиентов на первый взнос дополнительно берут потребительский кредит, ставки по которому ощутимо выше, или копят на первый взнос самостоятельно несколько лет, в течение которых цены на жилье могут вырасти, а предложение в нужной локации сократиться.
Коммерческий директор девелопера «Основа» Игорь Сибренков предположил, что в случае завершения льготной ипотеки значительную долю будут занимать программы рассрочки от застройщиков, которые сегодня выдаются до окончания строительства проектов на период от полутора до трех лет. «Рассрочки в зависимости от объектов и конкретных условий могут либо вообще не предполагать переплаты, либо эта переплата будет минимальна и сопоставима с лучшими условиями льготной ипотеки», — сказал он.
Программу рассрочки без промежуточных платежей с июля в своих проектах запустила группа компаний «Инград». При этом девелопер предоставляет рассрочку как на строящееся, так и на готовое жилье, что позволяет снизить остатки. Вице-президент, коммерческий директор компании Михаил Бузулуцкий констатировал, что до запуска новых продуктов по рассрочке доля ипотеки в общем объеме продаж «Инграда» превышала 80%, в том числе субсидированных программ — 60%. «Сейчас, когда мы ввели новые финансовые продукты, доля ипотеки снизилась до 45–50%, а все остальное — это рассрочка», — подчеркнул он.
Скидки будут, но небольшие
По мнению руководителя «Циан. Аналитики» Алексея Попова, для стимулирования активности покупателей застройщики будут вынуждены снижать цены сделок в основном через предоставление скидок и запуск акций на значительную часть лотов. Однако в условиях продаж через эскроу-счета этот механизм имеет свои ограничения, пояснил он.
Дело в том, что механизмы рынка строящейся жилой недвижимости в России опираются на банковское проектное финансирование, где уже заложены определенные цены, отметил со своей стороны Бузулуцкий. «Даже если застройщик хочет снизить стоимость, он не может этого сделать, потому что необходимо получить разрешение кредитующего банка. Под это подведена определенная финансовая модель, определенная себестоимость, стоимость денег и так далее», — уточнил он. В таком случае, как прогнозирует Попов, потенциал снижения цен ограничен 8–10% от сегодняшних уровней. По данным «Циан», в ноябре средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в России составила 123,8 тыс. рублей, с начала года она выросла на 13%.
Как изменится спрос
В настоящее время в общей структуре продаж жилья с помощью ипотеки покупается 90% квартир комфорт-класса в Москве, сообщил Азизов. По его словам, из общего объема покупок в ипотеку около 70% составляет доля льготной ипотеки и лишь на оставшиеся 30% приходятся все остальные программы, в том числе семейная ипотека и базовые программы банков.
Если допустить, что новостройку нельзя будет купить в кредит иначе, чем по рыночным ставкам, которые сейчас выше 10%, это приведет к снижению спроса на 30–40%, считает руководитель «Циан. Аналитики» Попов. Причем снижение темпов продаж произойдет во всех сегментах и в первую очередь в сегменте массового спроса, добавляет Бузулуцкий. В этой связи строительная отрасль надеется, что поддержка ипотеки в том или ином виде со стороны государства продолжится и после 31 декабря, отметил Сибренков.
Однако гипотетический рост ставок по ипотеке для новостроек может оказать положительный эффект для вторичного рынка, предположил Попов. По его оценкам, последние полгода разброс средних ставок по ипотеке между новостройками и готовыми квартирами достигал 4–5 процентных пунктов. «В таких условиях многие даже не рассматривали для себя варианты на вторичном рынке. Если условия выдачи кредитов станут сопоставимыми, то и соотношение сделок на первичном и вторичном рынке придет к фоновым значениям конца 2021 года», — сказал эксперт.
