Рынок жилья Москвы «люксифицируется». К чему готовиться покупателям
Коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков поясняет на международных примерах, что такое «люксификация», какие пять признаков она имеет, как проявляется в Москве и к чему нужно готовиться покупателям.
«Люксификация» и «суперджентрификация»
Новое строительство в столице постепенно смещается в сторону более дорогих сегментов, а массовое жилье уступает место высококлассному продукту с улучшенными характеристиками, обеспечивающими добавленную стоимость, – на мировых рынках жилья этот процесс называют «люксификацией».
В конце апреля 2026 года аналитики сообщили, что в Москве не осталось квартир и апартаментов дешевле 5 млн руб. Причем жилья по такой цене не найти ни в Старой, ни в Новой Москве. Еще в 2018 году 5–6 млн руб. было вполне «рабочим» бюджетом для покупки скромной однушки и студии в старых границах Москвы.
В мировой урбанистике уже примерно два десятилетия изучается феномен, единого определения которому еще не дали. Это процесс, когда новое строительство в мегаполисах постепенно концентрируется в верхних ценовых сегментах, а жилье для массового покупателя начинает исчезать из структуры предложения.
Казалось бы, такого быть не должно, ведь квартиры нужны каждой категории покупателей, поэтому облик рынка (и города) должен в основном определяться массовым спросом и предложением. Но реальность оказалась сложнее. В 2000-х годах британские исследователи Марк Дэвидсон и Лоретта Лис сформулировали концепцию «джентрификации через новое строительство» (new-build gentrification) на примере Лондона. Они показали, что новые проекты для обеспеченных покупателей становятся главным фактором изменения структуры жилья в городе. Немецкий исследователь Андре Хольм, изучавший Берлин в начале 2010-х годов, назвал этот процесс «третьей волной джентрификации».
С тех пор такое превращение рынка жилья (прежде всего нового) называли «люксификацией», «суперджентрификацией» и даже трудно переводимым на русский термином filter up – как бы «фильтрацией вверх», что очень похоже на процесс, когда рынок крупнейших городов заполняется более дорогим жильем, переориентируя покупателей не только со скромными, но даже и средними бюджетами за черту города, в более отдаленные районы.
Международный опыт
В Москве «люксификация» только начинается, а в ряде крупнейших мировых мегаполисов этот феномен ярко проявляется уже достаточно давно.
Нью-Йорк. После кризиса 2008 года за 2010-е годы объем люксового сегмента вырос на 102%. Анализ более чем 50 тыс. сделок показал, что люксовые новостройки концентрировались в районах с доходами на 81% выше среднегородских. При этом дорогое жилье стало распространяться не только на традиционно престижные локации Манхэттена, но и на районы среднего класса, вроде Бруклина, уже прошедшие первую волну джентрификации. Поэтому исследователи и назвали этот процесс «суперджентрификацией».
Лондон. В первой половине 2010-х годов новостройки центральных районов фактически оказались встроены в глобальный инвестиционный рынок. Около половины всех сделок с жильем стоимостью свыше £1 млн в центре города приходилось на иностранных покупателей. В сегменте новых премиальных проектов их доля достигала 65-70%. Тогда всего за 4 года цены в Лондоне подскочили на 56%.
Берлин. Пожалуй, самый похожий на московскую «люксификацию» кейс. 2010 год: рынок состоит фактически из двух ценовых сегментов – от €500 до €2,5 тыс. (примерно 85% предложения) и от €2,5 тыс. до €5,0 тыс. (15%). Проходит десять лет: общий объем предложения сократился примерно в два раза. Сегмент от €2,5 тыс. до €5,0 тыс. составляет примерно 60% рынка, от €5,0 тыс. до €7,5 тыс. – 30%, более €7,5 тыс. – 10%. C 2017 года по 12-13 тыс. человек ежегодно переезжают из Берлина в Бранденбург (условное «Подберлинье»), и в том числе из-за дороговизны жилья в столице ФРГ.
5 признаков «люксификации» рынка жилья
Нью-Йорк, Лондон и Берлин при всех различиях прошли схожий этап «люксификации» новостроек. Резюмируем пять признаков этого процесса.
1. Доля новостроек премиум-, элитного и делюкс-класса растет быстрее рынка – застройщики переориентируются на более высокие бюджеты.
2. Опережающий рост цены земли: лучшие участки исчерпаны, высокая стоимость участка требует дорогого жилья.
3. Рост себестоимости строительства (финансирование, материалы, рабочая сила) делает массовые проекты нерентабельными.
4. Усложнение продукта: сервисные лобби, клубные зоны, фитнес, дорогие материалы, дизайн и архитектура – то, что было элитным, становится новым стандартом.
5. Смещение спроса на покупателей с капиталом: рынок менее зависит от массовой ипотеки.
Теперь посмотрим на то, как эти тенденции проявляются в Москве.
«Люксификация» в Москве уже происходит
Первый признак – меняется структура предложения в Старой Москве. По нашим подсчетам, в мае 2024 года массовый сегмент и бизнес-класс составляли на рынке новостроек по 42% квартир в продаже, премиум – 11%. В мае 2026 года на массовый сегмент приходятся уже только 26% рынка, на бизнес-класс – 51%, на премиум – 18%. Можно возразить, что бизнес-класса для средней целевой аудитории много, но покупателям этого сегмента не стоит расслабляться: с начала 2026 года 88% новых проектов относятся к классу премиум и выше.
Второй признак – дорожает земля. Только за 2025 год участки под строительство жилья в Москве выросли в цене на 15-20%. Доля затрат на землю в себестоимости за пять лет увеличилась с 10 до 15%, а для объектов в центре – до 20-25%.
Третий признак – рост себестоимости строительства. Это уже аксиома для рынка – стройка дорожает на 10-15% в год.
Четвертый признак – усложнение продукта. Сегодня покупатель ожидает от проекта благоустроенную территорию с зонами для спорта и отдыха, дизайнерские общественные пространства с разнообразным наполнением, собственную инфраструктуру. К тому же сегодня девелоперу мало предложить обычную «коробку», теперь спрос все чаще сосредотачивается на домах со сложной авторской архитектурой. То, что десять лет назад считалось преимуществом премиального сегмента, стало отраслевым стандартом.
Пятый признак – изменение структуры спроса. В первом квартале 2026 года застройщики массовых новостроек заработали 69,4 млрд руб., тогда как девелоперы премиума – 60,2 млрд руб. Но в первом случае счет сделок идет на тысячи, а во втором – на десятки. Нет смысла «раздувать» масштабы строек и бизнеса, чтобы зарабатывать столько же, сколько девелоперы камерных, но дорогих проектов.
Что ждать рынку и покупателям
В ближайшие годы московский рынок новостроек будет постепенно становиться более «бизнесовым» и премиальным. Доля бизнес-класса в структуре рынка как минимум закрепит позиции, а как максимум будет расти. Одновременно возможен и рост количества премиальных и элитных проектов, если рентабельность и дальше будет «фильтроваться вверх».
Для покупателей это означает сокращение выбора в массовом сегменте. Недорогие новостройки будут сконцентрированы в Новой Москве или в Подмосковье, которые станут географическим синонимом слова «доступность». А покупателям «бизнеса» лучше поторопиться и особенно хорошо присмотреться к проектам с доступным ценником – «люксификация» идет даже внутри отдельно взятого сегмента.
Для девелоперов главным риском может стать сужение целевой аудитории. Чем выше стоимость продукта, тем меньше круг потенциальных покупателей. Рынок дорогого жилья зависит от гораздо более ограниченной группы клиентов. Это максимально обостряет конкуренцию, которая может превратиться в гонку дорогостоящих опций, которые в итоге могут не выстрелить и сломают экономику проекта.
Неожиданными последствиями «люксификация» может обернуться для вторичного рынка. Экономист Билл Конерли в 2024 году в Forbes описал такой эффект «перегретого» верхнего ценового сегмента рынка жилья: по мере его роста богатые владельцы начинают чаще менять квартиры, переезжать во все более современные новостройки, оставляя за собой большой объем нестарой вторички. Эти дома наряду с более «возрастным» жилым фондом дешевеют и становятся доступными для среднего класса. Нечто похожее, возможно, мы уже наблюдаем и в Москве, где новая вторичка стала фактором развития рынка в последние два года.
Для города в целом главным вызовом становится жилищная мобильность населения. Хотя рынок труда охладился, экономика Москвы по-прежнему нуждается в квалифицированных кадрах. Когда новое жилье оказывается доступным лишь ограниченному кругу покупателей, семьям становится сложнее улучшать жилищные условия. В долгосрочной перспективе это может снижать гибкость всего рынка.
