Ралли с переходом в дрифт: что будет с рынком новостроек в 2024 году
Рекорд за рекордом — примерно так можно описать жилой рынок в 2023 году. Покупатели брали ипотеку, Росреестр отчитывался о небывалых продажах, цены, притихшие было в 2022 году, снова пошли в рост, а частные инвесторы примерили на себя новые роли. Задушат ли дорогие кредиты рынок жилья, стоит ли опасаться дефицита новых проектов и, что будут делать собственники с квартирами, купленными ради сохранения средств от инфляции — разбирался Forbes.
По данным Росреестра, за 11 месяцев 2023 года в Москве было продано 102 497 квартир в новостройках и еще 160 088 — на вторичном рынке. Оба показателя являются рекордными, такой активности рынок не демонстрировал никогда. Особенно эффектно эти цифры выглядят на фоне провального 2022 года, в сравнении с которым рост составил 34,7% и 35% соответственно.
Цены тоже выросли. По данным «Циан.Аналитики» цены на вторичное жилье в Москве начали расти с марта и прибавили за это время 6%, квадратный метр по состоянию на конец ноября стоил 318 000 рублей. Номинальная средняя стоимость квадрата в новостройке за тот же период достигла 348 000 рублей (рост на 11%).
Рост продаж, подстегнувший и спрос, и цены, начался в июле после первого в этом году повышения ключевой ставки Банком России. В августе и сентябре продажи на обоих рынках достигли пика, но с октября ралли перешло в дрифт: продажи начали снижаться, хоть и оставались значительно выше средних значений прошлых лет.
Банк застройщику не враг
Спад продаж, который пророчат новостройкам в 2024 году, может повлечь за собой корректировку финансовых моделей и, как следствие, взаимоотношений с банками-кредиторами и стоимости проектного финансирования, однако это не должно стать тяжелой проблемой для рынка. «Драмы никакой нет, просто не все застройщики могут выдержать такой процент проектного финансирования», — считает директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксения Цаплина.
«В финансовые модели проектов уже заранее закладываются определенные факторы, связанные, в том числе, с ростом абсолютно всех составляющих себестоимости строительства, — рассуждает президент ГК «Основа» Александр Ручьев. — Такие модели изначально предполагают более длительный срок реализации, выходящий за рамки строительного цикла, поэтому застройщикам сегодня нет необходимости, как раньше, продавать как можно больший объем, в том числе на начальной стадии строительства».
Из спекулянтов в рантье
«В 2023 году доля клиентов, которые обозначают свою цель покупки как инвестицию, составляет 18%, так же, как и в 2022 году, — подсчитал коммерческий директор группы «Самолет» Кирилл Храпов. — Последний раз изменение доли мы фиксировали в сравнении с 2021 годом, тогда доля инвесторов составляла 22%». Цаплина из ФСК оценила текущую долю инвесторов в 7-10%.
Собеседники Forbes полагают, что стратегия инвесторов изменилась: теперь они настроены не на быстрые спекулятивные продажи, а на получение рентного дохода. Проще говоря, будут сдавать купленные квартиры в аренду. Для рынка это плюс, поскольку снижает риск массового выхода объектов на рынок и обрушения цен. «Массовый выход инвестиционных квартир на рынок как минимум нецелесообразен», — считает Ручьев из «Основы». «Инвесторы с квартирами в почти готовых домах действительно сейчас в более трудном положении — при высоких ставках им будет трудно найти покупателей, — рассуждает Бардина из «Суммы элементов». — Но у них есть план Б: аренда. Конечно, она не принесет быстрого возврата вложений, но ставки найма жилья сейчас выросли на 20-40%, и квартира будет приносить неплохой пассивный доход».
«Важно понимать, что даже если эти квартиры не нужны владельцам для личного проживания, они все равно выполняют свою функцию — являются инвестицией, замораживают средства и защищают их от обесценивания», — заключает Годеева из «Этажей».
