Подешевеют ли новостройки и еще 4 главных вопроса о рынке жилья в 2025-м
Ключевая ставка ЦБ находится на рекордно высоком уровне и, кажется, останется на нем еще долго. Управляющий партнер, акционер ГК «Основа» Олег Колченко отвечает на главные вопросы о перспективах рынка недвижимости в 2025 году.
1. Упадут ли цены на новостройки
В 2025 году, по нашим прогнозам, ожидается рост цен на 6–8% – немного выше официальной цели по уровню инфляции (4%). Другой сценарий – стабилизация цен на текущем уровне.
Падение стоимости – маловероятный ход событий. На рынке действует механизм эскроу-счетов, при котором стройку финансируют банки, а не дольщики напрямую. У каждого проекта есть утвержденная и согласованная с банком финансовая модель. Одновременно мы наблюдаем рост себестоимости абсолютно всех составляющих строительства. Например, основные виды строительных материалов за год выросли на 8–25%, затраты на персонал – на 10–15%, также растут затраты на изменение ВРИ, логистику, налоги и обслуживание кредитов.
Как минимум эти два фактора не позволяют ценам снижаться. Потенциальным покупателям новостроек в 2025 году стоит внимательно следить за рынком и предложениями девелоперов. Скидки и спецпредложения для локального стимулирования спроса можно «поймать» в этом году практически на каждом проекте.
2. Ждать ли больших скидок на «вторичку»
Весь опыт последних лет показывает, что стратегия выжидания обвала цен на жилье утопична. Рассчитывая на снижение стоимости, люди теряют время и, как ни странно, деньги. Ликвидные квартиры как на первичном, так и на вторичном рынках всегда находят своего покупателя. После стабилизации цен, в том числе и кратковременных периодов снижения стоимости, всегда следует волна роста. Поэтому я в принципе не рекомендовал 6ы использовать стратегию ожидания.
В 2025 году рассчитывать на большую скидку нецелесообразно. На фоне роста арендных ставок и востребованности съемного жилья часть его собственников не захочет снижать цены даже на 7–8% и предпочтут сдавать квартиры с отделкой, получая стабильно высокий доход. Это, в свою очередь, сократит предложение и стабилизирует цены.
Так, в январе 2025 года уже зафиксирована высокая активность в сегменте аренды, а аналитики отмечают некоторый рост спроса на вторичное жилье. Помимо этого, спрос на вторичном рынке может простимулировать распространение на него льготных ипотечных программ, в частности семейной ипотеки.
3. 2025 год на рынке жилья: покупать или арендовать?
В 2025 году решение арендовать жилье будет оправданно, если ваши планы на будущее еще не определены, и вы не готовы к долгосрочным обязательствам, связанным с ипотекой. Аренда также подходит тем, кто предпочитает мобильность и не хочет связывать себя с конкретным местом жительства. Высокие текущие ставки по ипотеке делают аренду более привлекательной именно в краткосрочной перспективе, особенно для тех, кто не располагает первоначальным взносом.
Однако я 6ы рекомендовал рассмотреть покупку жилья людям, которые могут получить ипотеку на приемлемых условиях и имеют деньги на первоначальный взнос. Выгодные для покупателей ипотечные программы все еще есть. Владение недвижимостью обеспечит стабильность и независимость от колебаний арендных ставок. Помимо этого, покупатель квартиры фактически становится инвестором, ведь он сможет сдавать жилье в аренду или продать его впоследствии с прибылью.
4. Есть ли альтернативы ипотеке
В последние 15–20 лет ипотека стала основным инструментом покупки на рынке новостроек. Теперь в условиях высоких базовых ставок рынок активно ищет ей альтернативы. Постепенно главную роль начинает играть рассрочка от застройщиков.
Девелоперы разрабатывают собственные программы рассрочки с гибкими условиями. Покупатели могут внести небольшой первоначальный взнос, воспользоваться беспроцентной рассрочкой, разбить платежи на длительный срок, в том числе за пределами периода строительства дома.
Таким образом, при первоначальном взносе 10–20% клиент получает рассрочку платежа обычно на 2–З года и без переплат либо с минимальными процентами на остаток. При этом покупателю не нужно собирать столь же внушительный пакет документов, как заемщику ипотечноro кредита. При этом, конечно, покупателю нужно тщательно сравнивать ценовые варианты квартир в рассрочку в разных жилых комплексах, потому что некоторые застройщики могут завышать цены на жилье с такой опцией покупки.
Помимо этого, есть рассрочка, которую можно сочетать с ипотекой. По истечении определенного срока не выплаченный покупателем остаток стоимости жилья погашается за счет ипотечного кредита.
Также покупатели активно используют уже несколько лет механизм трейд-ин. В силу большей сложности он не так распространен, как ипотека или рассрочка, но может стать им хорошей альтернативой.
5. Следует ли ожидать новых мер поддержки покупателей
Поддержка покупателей жилья постоянно обсуждается на разных уровнях власти и в обществе. Однако текущая ситуация, скорее всего, не позволяет говорить о каких-то глобальных шагах, которые бы вернули доступность жилья на уровне трех- или четырехлетней данности.
Меры поддержки от государства в любой сфере становятся более адресными и более «точечными». В частности, инициатива предоставлять ипотеку тем семьям, которые только планируют детей, – в целом тоже может поддержать спрос на жилье, потому что как раз неуверенность в возможность обзавестись новой квартирой становится препятствием для расширения семьи. Полагаю, такая программа будет крайне популярной. Ведется работа на местных уровнях по повышению доступности жилья, когда каждый регион принимает собственные меры поддержки. Сами застройщики все это время не прекращали разработку собственных мер стимулирования продаж.
