Почему девелоперы не снижают цены на жилье
Глава Минстроя Ирек Файзуллин попросил застройщиков жилья «снизить цену немножко, чтобы продалось», девелоперы традиционно сослались на растущую себестоимость строительства, которая никак не позволяет сделать цены комфортнее для потребителя. Так ли это и какие шансы, что новостройки станут доступными, — разбирался Forbes.
Исследование Циан, с которым ознакомился Forbes, показало, что за три года действия льготной ипотеки средняя стоимость квадратного метра в новостройках России выросла на 82%: с 77 500 рублей в апреле 2020 года до 141 200 рублей в апреле 2023-го. В Москве, по данным Циан, средняя стоимость «квадрата» увеличилась скромнее — «всего» на 57%, до 321 900 рублей.
Представители Центробанка России уже не первый год обращают внимание на слишком интенсивный рост цен, теперь к ним присоединился и министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин, который на днях рекомендовал застройщикам снизить цены, потому что «возможности такие есть».
Застройщики не согласны с мнением профильного министра и уверяют, что возможности снижать цены у них нет. Основной аргумент застройщиков — рост себестоимости строительства.
Ни шагу назад
«Снижать стоимость на недвижимость девелоперы не планируют, поскольку общая себестоимость строительства не снижается», — подчеркивает коммерческий директор объединения «Строительный трест» Никита Иванов. «В краткосрочной перспективе сильной корректировки цен ждать не стоит, так как проекты, по которым уже законтрактованы объемы, не смогут изменить себестоимость, а по новым проектам будет перезаложен процент непредвиденных расходов, — объясняет коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Денис Крючков. — При условии стабилизации экономической ситуации изменение себестоимости может отразиться на рыночных ценах, однако это можно будет наблюдать в горизонте двух — двух с половиной лет».
В 2021 году стремительный рост цен застройщики обосновывали подорожавшими металлоконструкциями: московские новостройки за 2021 год подорожали на 42%, арматура на пике роста цен подорожала вдвое, до 58 000 рублей за тонну в июле 2021 года, однако в первой половине 2022-го цена арматуры снизилась до 41 163 рублей за тонну. А вот новостройки продолжили дорожать, и к середине 2022 года квадратный метр, по данным Циан, стоил 265 400 рублей, на 8,6% больше, чем в начале года.
Во II квартале 2022 года резкий рост показала стоимость большинства стройматериалов, но цены новостроек его не поддержали: по данным Циан (есть у Forbes), основной рост пришелся на I квартал 2022 года, замедлился в апреле и остановился в мае и июне, то есть ровно в то время, когда ценник большинства стройматериалов рос.
Цены на качелях
Большинство опрошенных Forbes застройщиков описали ситуацию с ценами на стройматериалы так: они резко подорожали в период с марта по май в 2022 году, после этого всплеска большинство позиций подешевело до уровня начала года или даже больше, дорогими остались отделочные материалы и инженерное оборудование.
«Существенный всплеск был весной, когда цены выросли на 15–50% по сравнению с началом года, — вспоминает вице-президент и директор департамента закупок ГК ФСК Александр Ткаченко. — Например, арматура в марте-апреле подорожала на 15%, щебень — на 30%, газобетонный блок — на 50%, цемент — на 16%. Тем не менее это было скорее временное повышение цен. Уже к осени цены на многие материалы вернулись к уровням начала года. По некоторым материалам, например по газобетонному блоку, цены оказались даже ниже, чем в начале года».
«Да, себестоимость возведения домов в конце 2022 — начале 2023 года незначительно снизилась за счет снижения стоимости целого ряда стройматериалов», — подтверждает президент ГК «Основа» Александр Ручьев.
Виноват спрос
Ряд собеседников Forbes отмечают, что себестоимость строительства не оказывает прямого влияния на ценник для покупателя. «Цена в первую очередь определяется спросом и предложением, причем именно на рынке новостроек, а не на рынке стройматериалов или рабочей силы, — объясняет партнер и руководитель департамента управления строительными проектами CMWP Павел Якимчук. — Другими словами, застройщик не будет снижать цену в случае, если рынок готов покупать, но также не смогут продать свои объекты выше рынка, если вдруг у них существенно выросла себестоимость».
«Затраты на строительно-монтажные работы в среднем составляют 30–40% в общем объеме, 15–25% приходится на приобретение площадок и получение всей исходно-разрешительной документации, еще до 15–17% могут составлять затраты на изменение вида разрешенного использования (ВРИ) участка», — подсчитал Ручьев из «Основы».
