Перегрев vs охлаждение: эксперты обсудили вызовы рынка жилой недвижимости
Итоги 2022 года, новые тренды и прогнозы для рынка жилой недвижимости стали предметом обсуждения на конференции «Сбер Про» для застройщиков. Тема этого года — «Время изменений: итоги года и новые вызовы этой отрасли». Что будет со спросом, с господдержкой и останется ли строительный бизнес ключевым драйвером российской экономики в новых реалиях. Собрали ключевые высказывания участников — экспертов, девелоперов, представителей власти и банковской сферы.
Драйвер новой экономики
Уходящий 2022 год, несмотря на уникальную политико-экономическую ситуацию, стал рекордным для девелопмента жилья. Никита Стасишин, замминистра строительства и ЖКХ России, сообщил, что уже по состоянию на 1 декабря объем введенной в строй жилой недвижимости превысил полные годовые показатели 2021 года. Причем рост произошел в обоих сегментах — многоквартирных домов (МКД) и индивидуального строительства.
Льготная ипотека, выгодная рынку
На вопрос о возможности продления льготной ипотеки, Стасишин ответил: «Да, она повышала и повышает спрос на жилье. В совокупности с программами досубсидирования, которые сделали сами застройщики. Самое главное, что это не столько повысило доступность гражданам квадратного метра, сколько сделало посильным ежемесячный платеж. Но я буду очень осторожно говорить о том, что будет дальше. Сложно оппонировать тем, кто говорит, что и дальше все будет хорошо».
В то же время замглавы Минстроя сообщил: ответственный за строительство блок правительства согласен, что льготную ипотеку нужно продлевать. Представитель отрасли, председатель совета директоров и президент ГК «Основа» Александр Ручьев заявил, что следует не просто продлевать, а делать ставку еще ниже. Нынешние 7% — это много, считает он: «Доступная ипотека не должна превышать 2–3% годовых». Эксперт привел пример Дальнего Востока, где жилье кредитуется по спецпрограмме под 2%, и его скупают на корню.
Вице-президент и директор дивизиона «ДомКлик» Сбербанка Николай Васев охарактеризовал проникновение ипотеки на российский рынок такими цифрами: доля домохозяйств, живущих с ипотекой, составляет 13,6%; соотношение долга заемщика и его дохода после взлета ставок в марте упало с 42% в начале 2021 года (что сокращало средний срок выплаты с 7 до 4 лет) до 30% в ноябре 2022-го, но в целом доступность жилья по кредиту возросла. Васев признал, что низкая ставка разогревает строительную отрасль, но тормозит финансовую.
Другие факторы, влияющие на отрасль
Президент ГК «Основа» Александр Ручьев считает, что строительная отрасль еще не вышла на предельные показатели насыщения жильем, а ее участники требуют поддержки — это не только сами застройщики, но вся цепочка экономики от металлургов до производителей цемента.
Население России приросло, покупательская способность высокая, и спрос на жилье даже по возросшим ценам всего лишь позволяет отрасли устойчиво существовать, но о «перегреве» речи не идет. Ручьев из «Основы» не считает, что застройщики «слишком много зарабатывают», и меры поддержки по-прежнему нужны — будь то субсидирование ипотеки или госзаказ. Основатель и председатель совета директоров Legenda (Санкт-Петербург) Василий Селиванов добавил, что темпы ввода жилья в северной столице сейчас рекордные, но не следует забывать, что возведение объектов, а стало быть и затраты застройщика, началось 2–3 года назад. Строительная отрасль — одна из самых инерционных. «Этот локомотив сейчас имеет достаточно хорошие темпы, <...> и я бы очень задумался, прежде чем говорить, надо ли снижать затраты на поддержание этого темпа», — уверен Селиванов.
В первом полугодии 2022 года многие участники рынка недвижимости столкнулись с серьезными вызовами. Пришлось создавать с нуля некоторые технологические процессы, пересматривать цепочки поставок стройматериалов и оборудования, а также формировать востребованный в текущих реалиях продукт.
Девелоперы пришли к осознанию, что процесс цифровизации нельзя ставить на паузу. Чтобы оставаться на плаву, следует оптимизировать бизнес-процессы, усилить контроль, повысить качество и уровень взаимодействия с клиентами. Общие инвестиции предпринимателей в вопросы цифровой трансформации превысили сумму в 2 млрд руб.
Особый интерес участников вызывало использование таких технологий, как управление строительством с помощью искусственного интеллекта или технологии блокчейн.
Постепенно «зеленая» повестка проникает в отрасль девелопмент жилья, что позволяет придать новые пользовательские характеристики зданиям и создавать новые «здоровое» и комфортное жилье с дополнительными элементами комфорта для людей.
В России с 1 ноября вступил в силу национальный стандарт «зеленого» строительства многоквартирных жилых домов, разработанный Минстроем и «Дом.РФ» на основе международных систем. Также государство планирует меры поддержки для таких проектов.
