Папа в бане, дети в бассейне
ГК «Основа» планирует в ближайшие пять лет открыть 50 семейных термальных комплексов «Термоленд». Объем инвестиций компании в термы нового формата составит 25–30 млрд рублей.
Термы как общественные досугово-оздоровительные центры, включающие в себя бани и бассейны, были крайне популярны в городах Римской империи еще две тысячи лет назад. Они строились повсеместно, но в столице отличались особым масштабом и роскошью: так, термы Диоклетиана занимали площадь 15 га. Горожане часто проводили в термах дни напролет: отдыхали, встречались с друзьями, ели, занимались спортом.
Для России тема круглогодичного отдыха у воды еще более актуальна, чем для Средиземноморья: на большей территории страны зима и межсезонье длятся более полугода. Поэтому строительство терм, компенсирующих влияние тяжелого климата, могло бы стать важным направлением развития городов. Однако распространение в стране получили смежные, более ограниченные форматы: бани, а позднее аквапарки.
В последние несколько лет девелоперы обратили внимание на строительство терм как на модную бизнес-идею. Наиболее активный игрок на этом рынке — ГК «Основа», запланировавшая строительство сразу полусотни термальных семейных парков по всей стране. Сегодня в портфеле «Основы» — три действующих комплекса в Москве, еще десять находятся в стадии реализации. Кроме того, запущен проект создания одного из крупнейших в стране термальных комплексов площадью 17 тыс. квадратных метров (объем инвестиций — 1 млрд рублей), который откроется в Оренбурге в составе торгового центра «Мармелад».
Из девелопмента — в строительство терм
Новейшая история терм в России началась в 2017 году, когда был открыт Центр здоровья и отдыха «Ижевские термы». Местный предприниматель Юрий Бычков изучил европейский опыт и перенес идею на российскую почву, сделав ставку не на дизайн, а на разнообразие досуговых возможностей в рамках одного объекта. «Ижевские термы» объединили несколько разных бань с большой зоной отдыха вокруг уличных бассейнов и были удачно дополнены водными горками, джакузи, купелями. Благодаря новизне формата и низким ценам (пять лет стоимость прохода начиналась со 120 рублей в час) термы быстро стали популярными и вызвали интерес у инвесторов.
В 2018 году в тему «зашла» ГК «Основа». Двумя годами ранее ее акционеры Александр Ручьев, Егор Храмов и Олег Колченко продали крупнейшую по объемам строительства жилья девелоперскую компанию «Мортон» застройщику ПИК. Вырученные средства партнеры инвестировали в новый девелоперский бизнес (на контрасте с «Мортоном» было решено строить жилые комплексы только с продвинутой архитектурой), приобретение коммерческой недвижимости, развитие отельных проектов и цифровых стартапов. Строительство терм стало одним из важных направлений развития «Основы».
Группа компаний сразу поставила цель создать крупную федеральную сеть семейных термальных комплексов, но проект застопорился из-за пандемии. В 2023 году эксперты проанализировали опыт работы первых трех терм девелопера и приняли решение четче позиционировать продукт, сконцентрировавшись на термах бизнес-класса. «Суточный трафик в наших комплексах в будние дни составляет в среднем от 700 до 1000 посетителей, в выходные и праздники — 1200–1400 и более, — говорит президент ГК «Основа» Александр Ручьев. — Средний чек в «Термоленде» равен 1550 рублей на человека». Для сравнения: средний чек в аналогичных комплексах массового сегмента примерно вдвое меньше.
«Основа» добивается увеличения чека за счет двух факторов. Во-первых, высокой ценой входного билета, которая оправдывается значительными размерами комплексов, а значит, и большим количеством возможностей и бесплатных услуг. Во-вторых, в состав терм включена большая спа-зона с платными сервисами: здесь посетителям предлагают разные виды массажа, обертывания, бальнеологические ванны и т. д. Согласно бизнес-плану «Основы», инвестиции в новые комплексы такого уровня должны окупаться за четыре года.
Отдых рядом с домом
Термы — гибридный формат досуга. Разнообразные бани, элементы аквапарка, спа-зона — соединение разных форматов позволяет комплексам расширять клиентскую базу, превращаясь в место семейного отдыха (без гендерного разделения, как в общественных банях) с акцентом на оздоровление.
В последние два года интерес к термам со стороны посетителей резко вырос. В связи с СВО выездной туризм стал намного сложнее, отдых на черноморском побережье тоже резко подорожал. Люди и деньги остались внутри страны и региона, и, как следствие, увеличился спрос на местные досуговые услуги. Термы как круглогодичный курорт у воды прямо в городе стали отличной заменой пляжу. Востребованность формата так велика, что в отдельные термальные комплексы устраивают автобусные туры из соседних населенных пунктов. Пока потенциал развития терм выглядит почти безграничным. «Эта ниша в России практически свободна. При качественно предоставленной услуге формат будет успешным», — уверен директор по операционной работе департамента торговых площадей CORE.XP Дмитрий Меринов.
«Термы актуальны в городах от 50 тысяч человек. Объем рынка гигантский: например, в Казани можно не задумываясь построить десяток таких комплексов, в Набережных Челнах — три-четыре, — говорит руководитель «Ижевских терм» Юрий Бычков. — Сейчас самое подходящее время зайти в этот бизнес, поскольку привычная модель потребления начала ломаться. Появился тренд на оздоровление: люди уже поняли, что покупка вещей не продлевает жизнь и не избавляет от болезней. Мы говорим о том, что нужно тратить деньги на себя, здоровье, детей, семью, а вещи вторичны». По подсчетам Александра Ручьева, российский рынок способен вместить до 300 термальных комплексов.
Рост спроса на отдых внутри страны привел к массовому развитию вариантов оздоровительного досуга. Например, ресторанный холдинг Alba Group в этом году ввел в эксплуатацию банный комплекс «Жар-птица» площадью 4000 квадратных метров, оборудованный в здании бывшего Бутырского трамвайного депо. Удовольствие получилось недешевым: стоимость трехчасового сеанса начинается от 2500–3000 рублей. В ближайшее время Alba Group планирует открыть банные комплексы на Новорижском шоссе и в Казани, в более отдаленной перспективе — в десятке крупнейших городов России.
Но сегмент терм развивается гораздо более быстрыми темпами. Например, в Челябинске открыто уже три таких комплекса. «Строительство терм интересно именно потому, что это не аквапарк и не спа-центр. Спа — это все-таки околомедицинская история. Даже если там предлагается исключительно массаж, пропускная способность все равно низкая и нет возможности массово обслуживать людей. Аквапарк — это масштабный, затратный и опасный формат. А термы — промежуточный вариант. Место, где удобно отдыхать с точки зрения семьи: папа в бане, дети в бассейне. К тому же аквапарк — это событийное посещение, туда ездят несколько раз в год максимум. А в термы можно приходить хоть каждую неделю. Особенно если человек любит баню», — объясняет основатель Школы девелопера, директор по развитию и консалтингу Key Capital Эвелина Ишметова. Немаловажно и то, что термы не столь зависят от квалификации персонала, как спа-центры, и не так требовательны к недвижимости, как аквапарки.
Шесть бассейнов, шесть бань
«Основа» сегодня экспериментирует с несколькими форматами терм. Например, в районе метро «Белорусская» есть спортивный «Термоленд», перестроенный из фитнес-клуба. Флагманский же проект — двухуровневый комплекс в Бутово площадью 5000 квадратных метров, чуть больше футбольного поля. На нижнем этаже здесь расположены несколько бассейнов (в частности, с морской и ионизированной водой), зоны грязевых и бальнеологических процедур, солярий, джакузи, хаммам и разные купели. Выше находится уличная зона с большим бассейном. Под крышей — шесть видов бань (включая русскую), детский бассейн, кафе и бар, зона массажа. У человека, привыкшего к «Сандунам» или Селезневским баням, русская баня в общественных термах вряд ли вызовет энтузиазм. Но если отбросить снобизм, то оказывается, что местный банщик готовит весьма неплохой пар.
В среду в «Термоленде» достаточно много людей, большинство — в большом открытом теплом бассейне. В течение дня аудитория несколько раз меняется. С утра может быть много пожилых: они покупают недорогие абонементы. Середина дня — время мам с детьми. Вечером появляется много мужчин, которые заходят в «Термоленд» после работы. Каждый час в комплексе есть какая-то активность: парение, аквааэробика или что-то еще. Примерно половина активностей бесплатные.
Разовое посещение комплекса стоит недешево. Максимальная цена в воскресенье при коротком двухчасовом сеансе достигает 750 рублей. При четырехчасовом сеансе стоимость часа снижается на 30%, в будни — еще процентов на пятнадцать дешевле. Существует и сложная система абонементов для разных категорий гостей — например, для студентов в определенные дни есть скидки. Имея абонемент, можно радикально снизить стоимость часа — до 149 рублей. Такая ценовая политика помогает регулировать поток гостей. Средняя загрузка терм — 1000 человек в день. Пиковая была зафиксирована в новогодние каникулы, когда в комплексе одновременно находилось до 500 человек.
Чтобы соответствовать концепции семейного курорта, в «Термоленде» пытаются собирать определенную аудиторию. В какой-то момент пришлось даже лишиться части выручки, отказавшись от крепкого алкоголя в барах: выпившие посетители шумели и мешали тихому семейному отдыху.
Обычная проблема курортов подобного плана и бань в целом — фактор сезонности. Зимой гостей много, в межсезонье — чуть меньше, а вот летом есть риск кардинального снижения посещаемости. В случае «Термоленда» ключевым элементом, сглаживающим сезонные различия, является уличная зона с бассейном: летом она привлекает множество гостей. Еще один важный параметр — величина комплекса и ассортимент услуг. Чем их больше, тем устойчивее и рентабельнее бизнес. Именно поэтому в «Основе» решили строить новые комплексы площадью минимум 5000 «квадратов» и дополнительную уличную зону с бассейнами . «В Канаде и Европе есть очень большие термальные комплексы — по 70 тысяч квадратных метров с гостиницами и тд. Думаю, это и наше будущее, мы к этому придем», — говорит Александр Ручьев.
