Новостройки Москвы и Подмосковья: объемы рынка сокращаются, но дефицит нам не грозит
Сегодня на рынке новостроек представлено гораздо меньше жилья, чем в прошлом году. Эксперты признают: падение продолжается последние несколько лет. В том, что «первичка» изрядно поредела, трагедии нет - довольно долгое время рынок новостроек был переполнен. Но чем меньше на рынке предложения – тем выше цены. С другой стороны, и покупателей может поубавиться. Что же из этого следует - с помощью экспертов разбиралась редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Падение: Подмосковье самое пострадавшее
Статистика, предоставленная аналитиками рынка, свидетельствует о том, что сегодня предложение новостроек заметно сократилось. Несмотря на то, что после простоя, связанного с пандемией, девелоперы подтянулись и стали активнее выводить в продажу новые проекты.
По данным Романа Родионцева, директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, в IV квартале уходящего года объем предложения в старых границах Москвы составляет 32,5 тыс. лотов в 841 корпусе (308 проектов), суммарной площадью 2,3 млн кв. м.
Сопоставимые цифры (по III кварталу) у Надежды Коркки, управляющего директора компании «Метриум» (участника партнерской сети CBRE): 347 проектов, 35,6 тыс. лотов, и 2,5 млн кв. м.
В Новой Москве по информации Est-a-Tet и «Метриум» в продаже представлен 31 проект, это 177 корпусов, 7,3-9,7 тыс. квартир и примерно 400-500 тыс. кв. метров.
На рынке новостроек ближайшего Подмосковья в IV квартале 2020 года представлено 318 корпусов (89 проектов) – это 12,2 тыс. квартир суммарной площадью 661,5 тыс. кв. м, свидетельствует статистика Est-a-Tet.
Москва «потеряла» 600 тысяч кв. метров (минус 20%), Новая Москва – 16 тысяч (минус 3%, почти ничего), а ближайшее Подмосковье – 495 тысяч кв. метров (минус 43%).
Роман Родионцев (Est-a-Tet) считает, что за год наибольшее сокращение объема предложения на первичном рынке без учета апартаментов зафиксировано в комфортклассе – на 25%. В бизнес-классе предложение сократилось на 22%.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», полагает, что самым «пострадавшим» на рынке новостроек «старой» Москвы можно считать бизнес-класс: по информации эксперта, в ноябре 2019 года на рынке экспонировалось 96 проектов с 12 257 квартирами общей площадью 955 303 кв. м. По итогам ноября 2020 года на рынке было представлено 88 (-9%) проектов с 8 662 квартирами (-30%) общей площадью 672 873 кв. м (-30%).
А вот элита осталась «при своих»: объем экспозиции почти не изменился, он и прежде был довольно ограниченным. Рынок в сегменте deluxe практически не снизил динамики, за исключением периода карантина, отмечает Дмитрий Новиков, руководитель отдела продаж «Малая Бронная, 15», компании Realty4sale. Качественного элитного предложения в Москве, со стопроцентным попаданием по локации, стилистике, отделке и в высокой стадии готовности, по оценке эксперта, немного.
Давид Худоян, генеральный директор Optima Development, говорит о том, что в большинстве проектов, которые строились до начала пандемии, работы восстановились и предложение сохраняется. Однако вывод новых проектов заметно замедлился, реализация некоторых ранее заявленных жилых комплексов отложена.
Виноваты пандемия и эскроу-счета
Причин сокращения предложения эксперты называют несколько. Прежде всего – это сокращение объемов нового строительства на фоне перехода рынка новостроек на эскроу-счета и проектное финансирование. «Сегодня девелоперы не могут напрямую привлекать на строительство средства дольщиков, вынуждены кредитоваться в банках, что снижает рентабельность строительства и в разы увеличивает сроки оборачиваемость капитала, - объясняет Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». - Все это приводит к тому, что наращивать объемы строительства и выводить большие объемы предложения сегодня уже невыгодно. Эта тенденция будет только продолжаться в последующие годы, а объемы строительства – планомерно падать».
В апреле добавились «карантинные» ограничения, когда компании были вынуждены простаивать, а потом ждали, когда эпидемиологическая ситуация улучшится.
В итоге в первом полугодии рынок массовых новостроек столицы пополнился всего пятью новыми проектами, отмечает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».
По мнению Ильи Витковского, директора по аналитике и оценке группы «Самолет», снижение объемов предложения в массовом сегменте в Московской области, которое наблюдается последние несколько лет, связано с уменьшением земельного банка под жилое строительство в поясе 10-15 км от МКАД.
Кроме того, эксперт обращает внимание и на такой фактор, как уход с рынка мелких компаний: «В Московской области сейчас работают 340 застройщиков, и первая десятка компаний занимает 18% рынка. При этом с каждым месяцем доля крупных игроков увеличивается». Об укрупнении рынка говорит и Андрей Елисеев, генеральный директор девелоперской компании Insolver: «Будет все меньше игроков, а оставшиеся будут тесно сотрудничать с властями».
И, наконец, осенью на рынок обрушился «ажиотажный отложенный спрос, подогреваемый субсидированной ипотекой под 6,5% годовых и информацией о скором завершении программы», замечают в компании Tekta Group. Проще говоря, покупатели смели всё, что было им доступно.
Что теперь с выбором и ассортиментом
Однако о дефиците речи нет, девелоперам есть, что предложить: с июня рынок пополнился новыми проектами – их больше двух десятков.
«В портфеле застройщиков пока достаточно новых проектов, на которые получена разрешительная документация, но продажи еще не открыты. Или это лоты, по которым только оформляются необходимые документы и ведется предварительное бронирование», - комментируют в Tekta Group.
«Девелоперы управляют предложением, нередко выводят на рынок ограниченный пул квартир/апартаментов, поэтому это не приводит к резкому увеличению объема предложения на рынке», - уточняет Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики ГК «Пионер».