МИНУС НА ПЛЮС. ЧЕМ ЗАПОМНИТСЯ 2019 ГОД НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
2019-й уходит в прошлое. Сказать, что для строительной отрасли и рынка недвижимости он стал непростым — не сказать ничего. Оглядываясь назад, год можно было бы назвать «переворотным».
Основным фактором, оказавшим влияние на структуру как спроса, так и предложения, безусловно, стало вступление с 1 июля 2019 года законодательных изменений. Состоялся окончательный переход рынка жилой недвижимости на эскроу-счета. Но только по новым проектам. Одновременно с этим Минстрой разработал критерии, позволяющие застройщикам реализовывать проекты по старой схеме — это стало вторым важным событием рынка. Третьим по счету событием стало снижение ключевой ставки ЦБ и последующее снижение ипотечных ставок.
Спрос: вынужденные рекорды
Как отмечают эксперты, в преддверии перехода на новые правила и ожидания повышения цен на жилье наблюдался рекордный спрос на квартиры со стороны покупателей, особенно в весенние месяцы. «В том числе, — говорит коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков, — этому способствовало понижение ипотечных ставок — грядущий рост цен, который к тому же подкреплялся реальными показателями, и комфортные условия ипотечного кредитования подталкивали потенциальных покупателей к заключению сделок».
По данным Росреестра, в Москве в январе-октябре 2019 года зарегистрировано почти 68,8 тыс. сделок с новостройками, это на 11% выше по сравнению с аналогичным периодом 2018 года (около 62,2 тыс. сделок), — приводит официальную статистику директор по продукту компании «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина. При этом, считает эксперт, математический показатель прироста обусловлен большим количеством фиктивных сделок, зарегистрированных в июне 2019 года, когда застройщики оформляли целые пулы квартир на аффилированные юрлица с целью последующей продажи по переуступке прав. В последующие месяцы (на протяжении июля-октября) количество зарегистрированных ДДУ на 20–25% отставало от рекордных показателей прошлого года и примерно соответствовало средним значениям предыдущих лет. Таким образом, резюмирует Мария Могилевцева-Головина, с переходом на проектное финансирование с рынка ушла лишь незначительная часть покупателей, наиболее чувствительных к цене.
Но здесь, считает Игорь Сибренков, еще может играть фактор того, что во II полугодии в Росреестре наблюдаются технические проблемы с регистрацией сделок, поэтому реальная активность покупателей может быть несколько выше, чем цифры по месяцам.
«Кроме того, некоторое снижение покупательской активности может быть вызвано несколькими факторами, в числе которых повышение стоимости жилья на фоне отсутствия роста платежеспособного спроса, вымывание доступного предложения и сокращение объемов строительства в целом», — считает эксперт.
Ценовой расклад
Важной чертой 2019 года стал рост цен на жилье. При этом рост цен произошел сразу за счет нескольких факторов, говорит Игорь Сибренков: это переход на новые правила, рост НДС, удорожание строительных материалов, увеличение затрат застройщиков на логистику, топливо и пр. По оценке экспертов рынка недвижимости, за текущий год стоимость квадратного метра возросла на 7–10%, чего не происходило последние два-три года.
По данным агентства «БОН ТОН», за год произошел рост цен по всем классам. СВЦ на первичном рынке квартир в эконом-классе увеличилась на 4,2% (со 120,5 тыс. руб. в IV квартале 2018 года до 125,5 тыс. по состоянию на октябрь 2019 года), в комфорт-классе — на 9,4% (со 156 до 171,5 тыс. руб.), в бизнес-классе — на 6% (с 231 до 245 тыс. руб.). В агентстве отмечают и темп роста цен. В 2019 году он был выше, чем год назад: в комфорт-классе — 5,7% против 3,5%, в бизнес-классе — 4,6% против 1,6%. Только в экономклассе прирост был на уровне 8,8%, как и год назад. Разница в приросте цен связана с ростом строительной готовности и увеличением доли предложения на заключительном этапе работ.
И еще одно важное событие этого года выделяет Игорь Сибренков — сокращение объема строительства и завершение эпохи крупного частного девелопмента. «С переходом на новые правила с рынка неизбежно уйдет часть застройщиков, которые не смогут адаптироваться к новым правилам. Более того, строить в больших объемах, как раньше, стало просто нерентабельно, в связи с чем динамика вывода нового объема предложения сократится.
Застройщики продолжат уходить с рынка, а те, кто останется, будут строить в гораздо меньших объемах. Эпоха крупного девелопмента заканчивается, и объем предложения может сократиться вдвое уже на горизонте 1–1,5 лет.
«Все эти факторы, очевидно, приведут к удорожанию новостроек, но не критично, поскольку уровень цен все-таки ограничивается платежеспособным спросом», — уверен эксперт.
Делайте ваши ставки
Если говорить об ипотеке, то сейчас на рынке в принципе сформировались максимально комфортные ставки кредитования и условия приобретения жилья за последние годы, — продолжает Игорь Сибренков. — В ноябре средняя ставка опустилась ниже 9%, что стало лучшим показателем за последние несколько лет. Более того, на выбор представлено множество ипотечных программ с самыми разными условиями. Это в том числе программы без первоначального взноса, со сниженной годовой ставкой, совместные программы банков и девелоперов, программы господдержки и пр.
Одновременно с этим директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Ирина Туманова отмечает, что на платежеспособный спрос влияют не только и не столько ставки. «По нашим прогнозам, в ближайшие три-шесть месяцев ипотечные ставки в массовом порядке могут понизиться еще на 0,25–0,5%. Но это не говорит о том, что ипотека будет более доступной. На сегодняшний день закредитованность россиян остается достаточно высокой на фоне понижающихся доходов населения. В результате ипотека все больше и больше становится непосильной. Тем более, понижающийся тренд в любой момент может развернуться в обратную сторону, отреагировав на внешние и внутренние экономические, политические события», — говорит эксперт.
«Снижение ипотечных ставок не сможет само по себе подхлестнуть спрос на квартиры, это также зависит от других факторов — уровня платежеспособного спроса и доступности жилья, которая определяется его стоимостью и объемом предложения», — согласен с коллегой Игорь Сибренков.
Маленькие, но по три
Оптимизация стоимости продолжается за счет оптимизации планировок и сокращения стоимости лотов. «Чтобы привлечь беднеющее население, выводятся квартиры все меньших размеров, например студии по 15 метров», — отмечает директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости М2Маркет Роман Строилов.
Главный тренд в развитии отрасли — изменение самого продукта жилищного строительства, добавляет генеральный директор «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная: при повышении себестоимости в силу ряда причин (изменение законодательства, инфляция, рост стоимости стройматериалов), изменился сам формат. Так, мы наблюдали сокращение средней площади квартиры на рынке. При этом спрос, даже с учетом сезонных колебаний, был стабилен.
Сокращение площадей фиксирует и Игорь Сибренков — в текущей экономической ситуации и уровне платежеспособного спроса покупатели не готовы переплачивать за лишние квадратные метры. В ответ на такие предпочтения девелоперы начали уменьшать средние площади квартир, но с сохранением функциональности планировок. Например, наибольшим спросом сегодня пользуются студии и квартиры евроформата с объединенной зоной кухни и гостиной.
Наблюдаются на рынке и крайности — стали появляться квартиры площадью менее 13 м². «Это уже жесткий компромисс, который подходит определенным категориям покупателей, например, студентам, — считает Игорь Сибренков. — Но фактически они рассчитаны только на то, чтобы в них можно было переночевать. Такого жилья в принципе на рынке не должно быть много. И я считаю, что минимальная площадь студий, чтобы она была функциональна и удобна, должна быть от 18 м² и более, а средняя площадь должна быть около 24 м² и более. Но даже таких небольших студий в проекте целесообразно закладывать не более 15%. Все остальное — это квартиры большей площади и комнатности».