Как на застройщиков повлияет борьба Банка России с дешевой ипотекой
ЦБ повысит для банков надбавки к коэффициентам риска по кредитам на новостройки (по договорам долевого участия) в зависимости от уровня первоначального взноса и показателя долговой нагрузки (ПДН) заемщика. ПДН отражает отношение среднемесячных платежей заемщика по всем кредитам к его среднемесячному доходу. Рост надбавок, в свою очередь, требует от банков больше капитала на рисковый кредит. С 1 мая, если первоначальный взнос составляет от 10 до 15%, риск-вес кредита придется увеличить в 1,5 раза независимо от величины ПДН. Для ипотеки со взносом 15–20% коэффициент риска будет 1, для взноса свыше 30% – 0,5.
Что будет с рынком
В январе в России ввели 12,2 млн кв. м жилья, что на 18% больше показателя аналогичного периода год назад. Тем не менее в Подмосковье за январь введено 213 000 кв. м, что в 3,5 раза меньше год к году, в Ленинградской области – 69 000 кв. м, или втрое меньше.
По итогам 2022 г. доля покупок с использованием субсидированных программ составила около 15% от общего объема продаж по ипотеке, отмечает руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева. Такие продукты не были определяющими для рынка, но способствовали поддержанию спроса.
Но девелоперы не ждут значительного падения спроса на кредиты из-за социальной значимости ипотеки как доступного инструмента приобретения жилья. С начала 2023 г. многие банки уже отказались от выдачи ипотеки по околонулевым ставкам, поставив минимальные на уровне 3% годовых, говорит коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков.
Хотя Центробанк борется за полный отказ девелоперов от собственных ипотечных программ, они вряд ли полностью откажутся от них, полагает директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования «Метриума» Дмитрий Веселков. Вероятно, компаниям придется частично пожертвовать маржинальностью и компенсировать банкам дополнительные расходы.
Девелоперы готовы к дальнейшему ужесточению условий по партнерским программам, продолжает Веселков, поэтому уже предусматривают переход к альтернативным маркетинговым инструментам, в частности к траншевой ипотеке, которая не предусматривает увеличения итоговой стоимости кредита и потому не может считаться рискованной. О траншевой ипотеке с минимальными платежами в первое время кредитования также говорит и Сибренков. Кроме того, застройщики предлагают программы рассрочки, включая беспроцентную.
Вполне вероятно, что действия ЦБ создадут условия для разработки новых маркетинговых программ в отрасли, обращает внимание председатель совета директоров «Бест-новостроя» Ирина Доброхотова.
Ужесточения регулятора носят сдержанный характер и не должны слишком сильно ударить по количеству выдач, считает эксперт по фондовому рынку «БКС мир инвестиций» Игорь Галактионов. Хотя некоторый ограничительный эффект будет, добавляет он.
