Как льготная ипотека повлияла на доступность жилья в России
Летом 2024 г. должна завершиться массовая программа льготной ипотеки – она появилась четыре года назад, весной 2020 г., для поддержки граждан и рынка новостроек во время пандемии коронавируса. Власти и Центробанк уже пришли к консенсусу, что продлевать программу в том виде, в котором она действует сейчас – для всех, – нельзя, потому что все плюсы льготной ставки нивелированы ростом цен. Но и закрывать социально значимую программу рискованно – сейчас обсуждается вопрос, как ее модифицировать и сделать более адресной.
В момент запуска ставка по льготной ипотеке была 6,5%, под влиянием колебаний ставок в экономике она менялась незначительно и теперь составляет 8%. Обслуживание льготного кредита всегда стоило ниже рыночного: сейчас средние ставки в крупнейших банках на первичное и вторичное жилье превышают 16,5%, следует из данных Дом.РФ на 22 марта.
Льготная программа себя оправдала, считают в правительстве. «Мы по стройке вышли на 110 млн кв. м жилья [в год]. Кроме того, это позволило ежегодно улучшать жилищные условия более 4 млн семей (в 2023 г. – порядка 3,5 млн семей). Без ипотеки мы бы этого не достигли никогда», – говорил в интервью «Ведомостям» вице-премьер России Марат Хуснуллин.
Цель оправдывает средства
Сначала эффект от льготной программы для граждан был: после ее запуска в апреле 2020 г. вместе со снижением ключевой ставки ипотечный платеж по новостройкам снизился в среднем на 15% по России, писали «Ведомости». Но стоимость нового жилья росла слишком быстро, и экономия для заемщика начала падать: для Москвы эффект от низких ставок из-за быстрого роста цен на жилье был полностью нивелирован еще в феврале 2021 г., когда платеж для заемщиков превысил показатель 2019 г., а уже в мае экономия сошла на нет практически для половины российских регионов. По данным Frank RG, в январе 2020 г. средний чек по ипотечному кредиту составлял 2,4 млн руб. – к концу 2023 г. он превысил 4,2 млн руб., а по итогам февраля снизился до 3,8 млн руб.
Последние несколько лет до 80% реализации жилья стандартного и комфорт-класса происходит с применением ипотечного кредита, делится президент ГК «Основа» Александр Ручьев: значительная часть объема сделок последние два года приходилась именно на льготные программы. При этом застройщики параллельно внедряли собственные программы рассрочек и совместные с банками программы с субсидированной ипотечной ставкой, которые распространялись на жилье и апартаменты, не попадающие под действие льготных программ. Прежде всего это беспроцентные виды рассрочки на период строительства, говорит Ручьев: доля сделок с рассрочкой в отдельных сегментах жилья доходила до 20% и более.
Переход на адресность
Госдума совместно с правительством создали постоянно действующую рабочую группу по вопросу совершенствования модели ипотечного кредитования, писали ранее «Ведомости». Формат был предложен по итогам первого заседания межфракционной рабочей группой по проработке вопроса возможности введения дифференцированной ипотечной ставки в регионах. Заняться этим вопросом поручил спикер нижней палаты Вячеслав Володин в ноябре 2023 г. По его словам, при одинаковых ставках по ипотеке и одинаковых льготных программах «зарплата в Москве отличается в разы от зарплаты в Костроме».
Помимо ипотеки под 8% в России действует ряд адресных программ с господдержкой: семейная ипотека под 6% (продлена до 2030 г.), сельская, ипотека для IТ-специалистов и жителей новых регионов. В дальневосточных регионах от 60 до 70% ипотечных выдач приходится именно на госпрограммы, подсчитывали в ноябре 2023 г. аналитики «Сбериндекса». В регионах, центрами которых являются миллионники, показатель составляет в среднем около 50–55%, а самая низкая доля показателя на Северном Кавказе – от 1,7 до 23%.
Переход к адресной программе выглядит целесообразным, говорят эксперты. В адресном формате ипотеку с господдержкой необходимо сохранить, но текущие условия желательно продлить до снижения ключевой ставки к уровням 8–10%, считает директор по банкингу «Самолет Финтеха» Аркадий Тарнопольский. Недвижимость является одним из локомотивов экономики, рассуждает Ручьев из «Основы»: глобально в секторе строительства и смежных отраслях задействованы миллионы людей и его развитие принципиально важно для страны.
