ИПОТЕКА, КОТОРАЯ НЕ БУДЕТ В ТЯГОСТЬ: НА ЧЕМ СЭКОНОМИТЬ, КАК ДОСРОЧНО ПОГАСИТЬ
Без ипотеки рынок недвижимости был бы совсем другим. Этот инструмент поддерживает стабильность спроса, позволяя россиянам не откладывать покупку жилья «на потом». Но решение оформить жилищный кредит не должно быть спонтанным и непродуманным. О самых важных аспектах, касающихся ипотеки, Новострой-М рассказали эксперты в области недвижимости.
Жизнь вынуждает брать ипотеку
С каждым годом влияние ипотеки становится все заметнее. Так, в 2018 году доля ипотечных сделок на первичном рынке Москвы составила 46%, в 2019 году – 49%.
В этом году в первые четыре месяца этот показатель находился на уровне 53-55%, а затем, после запуска льготной программы «Господдержка 2020», число заемщиков резко возросло, сообщает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). Наибольшее значение было достигнуто в первые месяцы: 65% в мае и 68% в июне. Начиная с июля, их доля колеблется в районе 60%.
С января по октябрь 2020 года выручка застройщиков от ипотечных сделок составила 342 млрд руб. – это на 24% больше, чем за весь 2019 год. В каждом месяце, кроме апреля и мая, этот показатель превышал аналогичный период прошлого года; с августа объем выручки возрос в 2-2,5 раза. Наибольший объем вливаний был отмечен в осенние месяцы: 58 млрд руб. в сентябре и 67 млрд руб. в октябре.
В 2021 году ситуация с ипотекой как минимум не должна ухудшиться, считает спикер. Во-первых, до 1 июля действует льготная ипотека под 6,5% (в отдельных случаях ставка может быть даже ниже), и это очень важно. Дело в том, что за предыдущие годы у населения образовалась большая потребность в приобретении жилья.
Многие не могли себе позволить покупку квартиры из-за падения доходов, роста цен на недвижимость и высоких ставок по ипотеке: например, весной 2019 года они держались на уровне 10,5%. Вполне естественно, что после запуска льготной программы россияне захотели воспользоваться выгодным, но ограниченным предложением, в результате чего на первичном рынке сформировался ажиотажный спрос.
Предполагалось, что действие программы закончится 1 ноября, но в последний момент ее решили продлить. Основные ее условия: 15% – первый взнос, предельная сумма кредита – 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Петербурга, Ленобласти и 6 млн руб. для остальных регионов. Кредит предоставляется на строящееся и готовое жилье, находящееся в собственности у девелопера.
Во-вторых, большое значение играет ключевая ставка ЦБ. Она сейчас находится на крайне низком уровне – 4,25%, и существует вероятность дальнейшего ее понижения до 4%. Благодаря этому уменьшились ипотечные ставки на вторичном рынке недвижимости, несмотря даже на то, что льготная ипотека на него не распространяется.
«При выборе ипотечной программы потенциальному заемщику в первую очередь нужно отталкиваться от своей жизненной ситуации, финансовых возможностей, и подобрать максимально подходящие условия. Например, ипотека во многих проектах столичного региона может быть даже выгоднее, чем аренда жилья, при том, что здесь вы будете платить за свою квартиру, а не за чужую. Кроме того, сегодня на росте цен даже покупка квартиры в ипотеку является инвестиционно привлекательной. Это актив, который всегда можно продать, рассчитавшись с банком и дополнительно заработав», - рассказал Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа».
Расходы, о которых никто не думает заранее
Приобретение любой недвижимости с использованием ипотеки, рассрочки или даже 100%-ной оплаты сопровождается дополнительными расходами. К ним можно отнести затраты на оформление права собственности и открытие аккредитива в банке, рассказывает Игорь Сибренков. Обычно они входят в общую стоимость квартиры и дополнительно не выделяются.
Что касается ипотеки, то основной дополнительный расход здесь – страхование приобретаемого объекта, а также жизни и здоровья заемщика. Все вместе составляет порядка 0,5% от суммы кредита. В теории, клиент может отказаться от страхования жизни, но по условиям большинства банков процент по ипотеке при этом автоматически увеличивается.
«Так как обязательным является только страхование предмета залога (квартиры), то от договора страхования жизни и здоровья можно отказаться как при подписании кредитного договора, так и в течение 14 дней после этой даты», - комментирует Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege
Дополнительным, но не обязательным расходом, могут стать траты на нотариуса – в том случае, если жилье приобретается семейной парой, которая хочет выделить доли в квартире, либо парой, у которой имеется брачный договор. Такие расходы могут составить порядка 2 тыс. руб.
В любом случае, сопутствующие расходы несопоставимы с расходами на покупку квартиры и составляют минимальную часть от стоимости жилья, поэтому экономить на них не стоит.
На чем можно сэкономить
Есть более подходящие варианты для облегчения жизни с ипотекой, чем отказ от страховки или услуг нотариуса, уверен Игорь Сибренков. Например, покупка квартиры с чистовой или уже полностью готовой отделкой от застройщика. Так будет сэкономлены время и средства: итоговая стоимость ремонта однозначно обойдется дешевле. Кроме того, ремонт обычно включен в стоимость ипотечного кредита, и покупателю не придется брать на него потребительский кредит, если у него нет собственных накоплений.
Еще один вариант экономии – приобретение жилья на раннем этапе строительства или на стадии котлована. «Сегодня цены растут достаточно динамично, и рост за год полностью перекрывает объем платежей по процентам за ипотеку. Однако здесь нужно учитывать, что на время строительства комплекса покупателю, возможно, придется арендовать жилье, что может нивелировать часть экономии», – добавляет эксперт.
Также стоит учитывать, что, помимо строительной готовности объектов, стоимость жилья может отличаться в зависимости от вида планировки, расположения квартиры в самом жилом комплексе, а также качественных характеристик объекта. Традиционно дороже стоят квартиры на более высоких этажах и с хорошими видовыми характеристиками, в проектах у станций метро или МЦК, в центральных районах. Тем не менее, даже с целью экономии не следует пренебрегать некоторыми характеристиками.
Например, в случае покупки квартиры с недостаточно эргономичной планировкой владелец не сможет воплотить в жизнь свои дизайнерские задумки и комфортно разместить мебель, что в дальнейшем скажется на условиях проживания. Кроме того, сегодня можно воспользоваться различными льготными программами: к ним относится материнский капитал, военная ипотека, ипотека для молодых семей, ипотека с господдержкой под 6,5% годовых и т.п.
Также можно воспользоваться разнообразными специальными предложениями и акциями, которые застройщики время от времени запускают в своих проектах: они могут распространяться как на квартиры, так и машино-места и кладовые помещения.
Как себя обезопасить
Ипотека заключается на длительный срок. За это время можно потерять работу, заболеть или попасть в сложную жизненную ситуацию. Поэтому очень важно заранее подготовить себе некую «подушку безопасности». Как правило, речь идет о сумме, равной хотя бы 2-3 ежемесячным платежам.
Также для заемщиков предусмотрены «ипотечные каникулы». Это 6-месячный льготный период, в течение которого заемщик может снизить или совсем не вносить ежемесячные платежи. Воспользоваться им можно только один раз, имея на то серьезные основания.
Среди них – потеря работы, инвалидность I или II группы, длительная временная нетрудоспособность (2 месяца подряд и более), существенная потеря доходов (более 30% по сравнению с предшествующими 12 месяцами), появление новых иждивенцев, коронавирусная инфекция, снижение доходов на фоне пандемии на 30 и более процентов по сравнению со среднемесячной зарплатой за 2019 год.