Готовность номер один: почему даже в комфорт-классе теперь предпочитают квартиры с отделкой
Еще в конце нулевых годов на отечественном рынке новостроек все чаще начинали продаваться готовые к проживанию квартиры. Такой маркетинговый ход стал ответом на мировой экономический кризис, сопровождавшийся снижением покупательской способности россиян и, как следствие, уменьшением спроса с их стороны. На сегодняшний день отремонтированные квартиры стали уже очень популярным продуктом, так что их уже можно найти в проектах всех классов.
У квартиры от застройщика может быть три степени готовности
В настоящее время выбору покупателей представлены квартиры без отделки, квартиры с предчистовой отделкой (whitebox), и жилье с чистовой или финишной отделкой (ремонтом «под ключ»). Квартиры без отделки имеют лишь минимально необходимый конструктив, позволяющий строительной компании сдать объект в эксплуатацию. В этот список включены электропроводка, батареи, подводы к коммуникациям, стяжка пола, окна (как правило, без подоконников и откосов), входные двери, дверные звонки и некоторые подобные этим нехитрые удобства. Стены и потолки являются по сути «голым бетоном», а в домах, возведенных по монолитной технологии, может не быть даже внутриквартирных стен. Предчистовая отделка, кроме всего перечисленного, включает оштукатуренные стены, межкомнатные перегородки и подоконники. При этом покупатель может самостоятельно определить дизайн своего жилья, выбрав в соответствии со своими предпочтениями обои, напольное покрытие, сантехнику и т. д. Что же касается квартир «под ключ», то они полностью отремонтированы строительной компанией и готовы к проживанию, так, что в них остается только установить мебель.
Статистика рынка: отделка «в топе»
Сейчас на рынке массовых новостроек Москвы на долю квартир с чистовой отделкой от застройщика приходится 65% предложения, 25% квартир продаются без отделки, оставшиеся 10% - это квартиры с предчистовой отделкой, говорит управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Если сравнивать с прошлым годом, число квартир с отделкой под ключ увеличилось на 19%, в то время как количество квартир «в бетоне» напротив уменьшилось почти на 50%. Количество лотов с отделкой whitebox также сократилось на 40% по сравнению с прошлым годом. По словам коммерческого директора ГК «Основа» Игоря Сибренкова, в сегменте премиум-класса по итогам прошлого года доля предложения с отделкой достигла более, чем 40%. В бизнес-классе этот показатель меньше – около 15%.
Разница в цене
Разница в цене между аналогичными вариантами с отделкой и без зависит от нескольких факторов: дизайн-проекта, стоимости отделочных материалов, наличия дополнительных опций в комплектации (кухня, освещение и т.д.).
Поскольку девелоперы закупают отделочные материалы большими партиями и привлекают бригады на большие объемы работ, стоимость отделки «от застройщика» получается примерно на 30% ниже, чем аналогичный ремонт, выполненный своими силами, говорит Павел Брызгалов. Кроме того, его стоимость уже «зашита» в ипотечный кредит с более привлекательной ставкой. По оценкам Леона Пряжникова, в массовом сегменте разница в цене между аналогичными квартирами с чистовой отделкой и без нее в рамках одного жилого комплекса в корпусах на одной стадии строительства составляет в среднем 18 тыс. руб. за кв. м, но может доходить и до 35-40 тыс. руб. за кв. м.
Насколько подорожали строительные материалы
Впрочем, эксперты говорят об ощутимом подорожании ряда строительных материалов, произошедшем за последние месяцы, в том числе, используемых при отделке квартиры.
– Действительно, в последнее время наблюдается увеличение стоимости строительных и отделочных материалов, однако по каждому виду статистика разная, – отмечает Игорь Сибренков. – Связано это с несколькими факторами: во-первых, с ослаблением курса рубля по отношению к национальной валюте, ростом цен на комплектующие и увеличением стоимости поставок из-за закрытия на фоне пандемии и прочих факторов.
По словам Павла Брызгалова, наиболее сложная ситуация наблюдается со стальной арматурой, которая за год подорожала практически в два раза. Она и раньше была одной из самых дорогих товарных позиций: в монолитном домостроении доля металла составляет более 15% от общей себестоимости строительства дома. Кроме того, эксперты отмечают резкий рост стоимости строительства инженерных коммуникаций. Так, стальные трубы подорожали на 35% за год, воздуховоды - на 30%, вентиляционное оборудование - на 18%. Подорожание произошло и в части стеновых материалов: кирпича - на 15%, газосиликатных плит для внутренних стен - на 7%.
Наиболее пострадавшим сегментом предложения стали квартиры с отделкой. В этом сегменте на цены влияет также стоимость отделочных материалов, в том числе используемых для черновой отделки. Так, стоимость керамогранита за год выросла почти на 7%, сухие смеси и краски, которые применяются для чистовой отделки - на 6%, сантехника выросла в цене на 11%, а ламинат - почти на 3%.
Что важнее: универсальность отделки или дизайн «под себя»
Для того, чтобы обеспечить максимальный комфорт и широкие возможности для владельцев в дальнейшем обустройстве жилья «под себя», девелоперы стремятся создать нейтральные и лаконичные пространства в современном, либо классическом или неоклассическом стилях. Это максимально функционально и позволяет в дальнейшем за счет элементов декора и мебели персонифицировать пространство. При этом на выбор, как правило, предоставляется несколько цветовых вариантов отделки в каждом стиле.Чаще всего застройщики предлагают несколько дизайн-проектов, которые отличаются по стилю (классика, современный, минимализм) и цвету. Вне зависимости от стиля в оформлении используются нейтральные теплые и холодные пастельные тона. Такие интерьеры лишены индивидуальности, но их можно легко обыграть с помощью мебели, текстиля и предметов декора.
В проектах комфорт-класса дизайн-проекты разрабатываются еще на стадии проектирования высококлассными дизайнерами и специалистами, которые продумывают планировочные решения, зонирование, выбирают цвета и проч. Авторский дизайн от именитых профессионалов встречается в более дорогих сегментах, где привлекаются российские или зарубежные дизайнеры, которые разрабатывают дизайн-проект эксклюзивно для каждого проекта.
Новейшие тенденции: высокий класс приходит в сегмент «комфорт»
Если раньше квартиры с отделкой и без нее могли быть представлены в одной секции жилого дома, то теперь застройщики предлагают целиком корпуса, в которых весь объем квартир предлагается с ремонтом, отмечает Андрей Колочинский. Такое решение позволяет избавить будущих жителей от звуков ремонта и сохранить места общего пользования во всем доме в чистоте.
При этом сегодня в сегменте комфорт-класса встречаются проекты с характеристиками, которые еще пять лет назад были присущи только высокому классу, отмечает Игорь Сибренков. Это проекты с продуманной и яркой архитектурой, просторными лобби, дизайнерским оформлением входных групп и разнообразием планировочных решений.
По словам Павла Брызгалова, рынок продолжает путь к продаже полностью готового к проживанию жилья – не только с полной чистовой отделкой, но и с меблировкой. Для этого девелоперы заключают контракты с крупными производителями мебели, а в отдельных случаях сами пытаются наладить ее производство.
Очевидно, что такая тенденция как квартиры с отделкой в целом набирает обороты, несмотря на наличие на рынке крупных застройщиков, отказавшихся от этой практики. Скорее всего, в ближайшем будущем этот тренд будет продолжен, серьезных препятствий на его пути пока не возникло.