Городские курорты: как стать совладельцем термального комплекса
Велнес-рынок в России растет вдвое быстрее мирового — и это не эффект санкций, а многолетний тренд, который наконец начал стремительно развиваться. Однако до последнего времени он был доступен только для крупных инвесторов: например, порог входа в проект термального комплекса — от ₽1 млрд, а технологическая сложность объекта сопоставима с промышленным строительством. Частным инвесторам этот рынок стал доступен лишь недавно благодаря развитию закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ).
Говоря о городских курортах, как правило, имеют в виду многофункциональные термальные комплексы с открытыми круглогодичными бассейнами, банями и хаммамами разных форматов, велнес- и фитнес-программами, семейными зонами отдыха, фудкортами и элементами курортологии — от минеральных ванн до грязевых процедур. Отдельная особенность таких проектов — открытые подогреваемые бассейны, работающие круглый год.
В последние годы рынок городских курортов растет особенно активно. «Термолэнд» занимает одно из ведущих мест на рынке и продолжает расти за счет масштаба, узнаваемости бренда и снижения стоимости привлечения клиентов.
Егор Храмов, член совета директоров ГК «Основа» и управляющий партнер федеральной сети городских курортов «Термолэнд», отмечает: «Текущая макроэкономическая ситуация скорее усиливает уже существующий спрос, чем создает его с нуля. Когда людям становится сложнее регулярно выезжать за границу или даже за город, они обращают внимание как раз на формат отдыха рядом с домом. Но это не единственная причина роста рынка. Я скорее вижу, что был большой неудовлетворенный спрос, который только сейчас начинает полноценно закрываться. Именно поэтому рынок так быстро растет и привлекает посетителей, что выгодно и инвесторам».
Первый городской курорт сети компания открыла в 2019 году. По итогам 2025 года под управлением «Термолэнд» находятся 15 действующих объектов по всей стране, которые посетили более 3,5 млн гостей.
С инвестиционной точки зрения формат городских курортов интересен тем, что сочетает в себе сразу два элемента: недвижимость и операционный бизнес. С одной стороны, это инфраструктурный объект с длинным сроком жизни, с другой — сервисная модель с регулярным потребительским спросом.
В числе наиболее востребованных продуктов — массовые ЗПИФы, инвестирующие в коммерческую недвижимость. При выборе таких проектов Егор Храмов рекомендует обращать внимание на несколько факторов:
1) Локация. Формат строится вокруг регулярного спроса, поэтому важно смотреть на плотность населения, транспортную доступность, уровень конкуренции и потенциальный трафик.
2) Стадия развития и операционная история. На рынке есть проекты, которые привлекают деньги еще на этапе строительства. Это автоматически означает более высокий риск. Если у компании уже есть действующие объекты, статистика посещаемости и понятная экономика, гораздо проще оценить устойчивость модели.
3) Масштаб и диверсификация. Более устойчиво обычно выглядят проекты, где выручка формируется не одним объектом, а сетью. Это снижает зависимость от локальных проблем, сезонности или результатов конкретного филиала. Если есть статистика за несколько лет — по выручке, посещаемости, маржинальности и загрузке объектов, то можно более объективно оценить риски.
4) Ликвидность инструмента. Стоит заранее оценить, сможете ли вы при необходимости легко выйти из позиции. Здесь значение имеют структура фонда, наличие биржевого обращения паев и общий интерес рынка к инструменту.
5) Опыт компании в работе с публичными инструментами. Если компания уже привлекала финансирование через облигации, ЦФА или другие рыночные механизмы, это обычно говорит о более зрелом подходе к работе с инвесторами и управлению долговой нагрузкой.
15 апреля 2026 года на Московской бирже стартовали торги ЗПИФом «Термолэнд Капитал» под управлением УК «Долгосрочные инвестиции» с лицензией ЦБ. Фонд зарегистрирован Банком России и предоставляет квалифицированным инвесторам возможность вложить в развитие федеральной сети городских курортов «Термолэнд» от ₽1 тыс.
Средства, собранные через ЗПИФ, направляются на строительство новых объектов сети (сейчас их 16, а к концу 2026 года станет 18), расширение действующих комплексов и закупку оборудования. Механизм работы фонда долговой: фонд централизованно финансирует головную компанию ООО «УК «Термолэнд» через выдачу займов под фиксированный процент. Прогнозируемая доходность в первый год заявлена на уровне 20,5% годовых с последующим ежегодным пересмотром по формуле «ключевая ставка ЦБ + 5,5%», выплаты производятся ежемесячно, а срок доверительного управления составляет три года.
Важно: у «Термолэнда» уже был успешный опыт работы с частными инвесторами — до запуска ЗПИФа компания реализовала семь выпусков цифровых финансовых активов (ЦФА) на сумму ₽3,5 млрд, три из которых уже полностью погашены, а обязательства по всем выполнены в полном объеме.
