Два года с эскроу
Первые итоги перехода на проектное финансирование.
Два года назад российские застройщики перешли на новую финансовую схему работы: проектное финансирование и счета эскроу — специальные счета в банке, на которых деньги хранятся до выполнения девелопером определенных обязательств, в противном случае они возвращаются покупателю. Поначалу новая схема финансирования вызывала сомнения у участников рынка, но все оказалось не страшно, более того, она помогла в сложной ситуации прошлого года. Сейчас планируется перевод на эту схему и крупных проектов индивидуального жилого строительства.
По данным Банка России на 1 июня 2021 года, застройщикам раскрыто 108 353 счета эскроу общей суммой 309,3 млрд рублей, совокупный объем средств населения на счетах эскроу достиг почти 2 трлн, что на 29% больше текущей задолженности девелоперов по кредитам в рамках проектного финансирования. Высокая наполненность счетов эскроу позволяет банкам устанавливать пониженные ставки по кредитам застройщикам: 1,4-4,6% по разным федеральным округам, что значительно меньше, чем по другим кредитам юрлицам. «Средняя ставка по договорам для застройщиков снизилась до 3%. Для сравнения: средняя ставка в корпоративном кредитовании — 7,2%», — подтверждает заместитель финансового директора ГК «Гранель» Юрий Черноиванов.
«За два года отрасль перестроилась: застройщики либо ушли с рынка, либо научились привлекать проектное финансирование, — рассказывает вице-президент и акционер ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян. — Есть и такая категория, которая достраивает начатые проекты и собирается покинуть рынок девелопмента». По сути, отмечает Станислав Сагирян, происходит консолидация рынка, на нем остаются компании, умеющие привлекать проектное финансирование в нужном объеме и обладающие наработанной экспертизой в строительстве жилья. Застройщики, привыкшие строить только на деньги дольщиков, логично ушли с рынка. По этой причине девелоперов стало меньше, вводится меньше квадратных метров, что отразилось на стоимости недвижимости. Есть у новой схемы и определенные «болезни роста», например, изменение стоимости жилья.
«Переход на новые правила стал одной из причин подорожания жилья, так как объемы строительства упали в целом по стране и столичному региону, — говорит коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. — Во всех сегментах недвижимости только за последний квартал объемы предложения снизились на 16-17%. За год этот показатель составил более 30%. Но сократился объем предложения не только по причине снижения темпов вывода новых проектов, но и за счет взрывного спроса, который мы наблюдаем за последние 1,5 года».
И все же пока плюсов больше, чем минусов, а подводить финальные итоги перехода на новую схему можно будет не раньше середины 2022 года.