Чем грозит отмена льготной ипотеки
После отмены льготной ипотеки и перехода на рыночные условия спрос на новостройки резко упал. Например, в Московском регионе в июле продажи рухнули на 40%. В Минстрое считают, что с завершением программы может снизиться ввод жилья в стране. С какими еще рисками может столкнуться рынок новостроек в ближайшее время, редакция «РБК Недвижимость» обсудила с отраслевыми экспертами, в числе которых – коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков.
Завершение льготной ипотеки
Программа льготной ипотеки на новостройки под 8% («Господдержка-2020»), которая была запущена в качестве антикризисной меры в 2020 году, завершилась 1 июля 2024 года. За все время реализации программы было выдано свыше 1,5 млн кредитов на сумму порядка 6 трлн руб. Льготная ипотека с начала действия программы ежегодно занимала чуть менее четверти общего числа выдачи жилищных кредитов на новостройки в России. По мнению участников рынка, госпрограмма субсидирования ставок на покупку квартир от застройщиков помогла поддержать спрос на жилье и увеличить темпы строительства в России.
Сокращение запусков новых проектов
Отмена льготной ипотеки на текущие проекты будет иметь ограниченное влияние, под бóльшим ударом могут оказаться новые проекты, считают эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». Сейчас в большинстве проектов хорошая распроданность, финансирование строительства осуществляется за счет проектного финансирования от банка, которому не очень выгодно тормозить стройку.
По данным «Дом.РФ», в июле — в первый месяц отмены льготной ипотеки — выход новых проектов на рынок (3,7 млн кв. м) замедлился после повышенной активности в предыдущие четыре месяца (3,9–4,9 млн кв. м за месяц в марте — июне), а новое жилье строят в основном в регионах. Несмотря на это, в институте жилищного развития пока не видят рисков по запуску новых проектов. «3,7 млн кв. м жилья — достаточно большой объем запусков, на 9% выше, чем в рекордном 2023 году», — пояснил эксперт «Дом.РФ».
К тому же главным индикатором проблем на первичном рынке является уровень распроданности строящегося жилья. К счастью, на данный момент застройщики не испытывают с этим трудностей: проекты с плановым вводом в эксплуатацию в текущем году распроданы почти на 70%, в следующем — на 40%. Иными словами, план продаж на ближайшие годы выполнен. Это позволяет застройщикам безболезненно придерживать открытие продаж с сохранением нормальной модели проектного финансирования.
Сокращение выхода новых проектов на рынок допускает коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. «Что касается перспективных проектов, в ближайшее время по совокупности факторов их вывод на рынок действительно может сократиться. Все будет зависеть от реального платежеспособного спроса, который как раз и диктует объем предложения на рынке», — сказал Игорь Сибренков. «В целом в ближайшие годы при сохранении существующих трендов можно ожидать снижения объема строительства многоквартирных домов», — добавил он.
Эскроу-счета будут заполняться медленнее
Логичным следствием снижения спроса станет сокращение средств на эскроу-счетах. По мнению экспертов, в первую очередь с такой проблемой столкнутся новые проекты, которые вышли на рынок со второго квартала 2024 года или готовятся к запуску. По оценкам экспертов, средства на счетах эскроу могут сократиться на 20%.
Однако застройщики успели накопить существенный запас финансовой прочности как в рекордном 2023 году, так и в первом полугодии 2024-го. Основной риск связан с тем, что период высоких ставок в экономике может затянуться на несколько лет. Если ситуация будет развиваться в пределах прогноза Банка России (ключевая ставка в 2025 году — 14–16%, в 2026-м — 10–11%), то с учетом накопленного запаса продаж запуски начнут восстанавливаться естественным образом по мере снижения ключевой ставки.
Банкротства и заморозки
Что касается возможных банкротств застройщиков и заморозки строек на фоне отмены программы, то этот сценарий маловероятен, уверены эксперты. Они пояснили, что после реформирования отрасли жилищного строительства и усиления над ней банковского контроля посредством внедрения механизма проектного финансирования рынок довольно хорошо очистился от недобросовестных застройщиков с низким финансовым потенциалом.
