БКЛ и новостройки: как новая линия метро изменит цены на столичном рынке жилья
Большая кольцевая линия – это 14-я ветка Московского метрополитена, претендующая на звание самой длинной в мире. С ее открытием улучшится транспортная доступность многих отдаленных районов города. Как при этом изменятся цены на новостройки, какие локации выиграют больше всего, рассказывает Новострой-М.
Влияние БКЛ на жизнь в локации и дорожную обстановку
Несмотря на то, что в Москве хорошо налажена система общественного транспорта, вопрос с пробками и заторами все еще стоит очень остро, считает Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development. Когда БКЛ полностью запустят, некоторым жителям столицы будет удобнее добираться до работы не на своем автомобиле, а на метро, что позволит разгрузить часть дорожных участков – Ленинский и Севастопольский проспекты, Варшавское шоссе и другие магистрали.
Впрочем, часть дорог уже стала свободнее. Например, Некрасовская линия, являющаяся дублером перегруженного юго-восточного радиуса Таганско-Краснопресненской линии, разгрузила станции метро «Лермонтовский проспект», «Выхино» и «Рязанский проспект». С открытием новых станций розовой ветки уменьшилась нагрузка на Лермонтовский и Рязанский проспекты, Носовихинское шоссе, говорит Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости».
Еще Большая кольцевая линия поможет ощутимо сократить время в пути для тех, кто живет в периферийных районах столицы. Раньше, чтобы попасть в соседнюю локацию, им приходилось ехать до кольцевой или даже внутри кольцевой линии (фактически до центра), а там пересаживаться на другую ветку. После открытия всех станций достаточно будет добраться до БКЛ и здорово сэкономить время, комментирует Денис Бобков.
По подсчетам Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, после запуска БКЛ время пути от станции «Юго-западная» до станции «Кунцевская» сократится с 43 до 20 минут, от «Рижской» до «Авиамоторной» – с 33 до 12 минут, от «Калужской» до «Севастопольской» – с 39 до 10 минут, сообщает Надежда Коркка.
Как меняются цены на недвижимость
Когда вблизи жилого комплекса появляется станция метро, это моментально улучшает его транспортную доступность, и спрос на проект резко возрастает, говорит Сергей Ковров. Соответственно, сильно вырастает и цена. Разумеется, на старте продаж при ценообразовании закладывается перспектива соседства с новой станцией метро, но фактическое открытие прибавляет к стоимости кв. м жилья еще как минимум 5-10%, или даже больше.
Денис Бобков считает, что открытие станции метро там, где раньше не было никаких других вариантов скоростного общественного транспорта, способно «разогнать» цены новостроек на 15-20% всего за один год до открытия станции (так было в Реутове). О росте цен, опережающем среднерыночный, с большой долей вероятности можно говорить в районе метро «Аминьевская», «Давыдково», «Мневники», «Зюзино», «Кленовый бульвар», «Нагатинский затон», «Лефортово».
В качестве яркой ценовой динамики можно привести ЖК «Гоголь парк», где стоимость предложения летом 2018 года была 1,9 млн руб. Однако в июне 2019 года на юго-востоке открылась Некрасовская ветка метро, охватывающая в том числе подмосковные Люберцы.
Она существенно повлияла на привлекательность и транспортную доступность этих локаций. Сейчас во втором корпусе комплекса минимальная стоимость предложения составляет 4,46 млн руб. Одной из причин столь резкого роста цен стала новая станция «Лухмановская», которая располагается всего в четырех минутах ходьбы от новостройки, говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа».
«Для покупателей и инвесторов транспортная доступность и наличие поблизости скоростного наемного транспорта, такого как метро, МЦК или МДЦ играет первостепенную роль. Максимальный эффект от появления будет в тех районах, где появится узлы, сочетающие несколько видов транспорта. И это может стать драйвером роста привлекательности района и роста цен на новостройки в районе», - отмечает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»
Открытие Большой кольцевой линии повлияет в основном на изменение цен в местах с наименее благоприятной на сегодняшний момент транспортной доступностью, где отсутствуют альтернативные маршруты метро или станции МЦК.
Это Хорошево-Мневники, районы рядом с Аминьевским шоссе – Фили-Давыдково, Очаково-Матвеевское и Можайский районы, а также Нагатинский Затон на юге Москвы, полагает Сергей Ковров. В тех локациях, где запланированы пересадочные узлы, как в случае станции «Авиамоторная», произойдет лишь экономия времени движения для жителей окраинных районов, поэтому цены на недвижимость вряд ли пойдут вверх. Исключением стала лишь станция «Нижегородская», так как там уже имелась станция МЦК, а также была открыта одноименная станция Некрасовской линии.
С этим мнением согласна и Ирина Доброхотова: «Сейчас пока открыто два участка БКЛ: от станции «Деловой центр» через «Петровский парк» до «Савеловской» и от «Нижегородской» до «Лефортово».
В первом случае сложно оценить, как строительство метро «Шелепиха», «ЦСКА», «Хорошевская» и «Петровский парк» повлияло на стоимость квартир в новостройках, так как эти локации близко расположены к центру Москвы и были востребованными у покупателей и до запуска новых станций.
А вот открытие «Нижегородской» и некоторых станций Некрасовской ветки в бывшей промзоне Грайвороново напрямую отразилось и на ценообразовании, и на спросе. Освоение этой локации начиналось со строительства ЖК Sredа, на старте продаж которого в августе 2015 года стоимость квартир составляла 4,9 млн руб.
К началу 2020 года проект был почти полностью распродан, на экспозиции оставались 3-4-комнатные квартиры стоимостью от 13,8 млн руб. В декабре 2019 года последние студии в нем продавались по цене 7,4 млн руб.
Новостройки рядом с БКЛ
При выборе земельных участков девелоперы всегда учитывают наличие метро или перспективу его появления, рассказывает Денис Бобков.
Аналогичные критерии к участкам предъявляют и другие девелоперы. Класс недвижимости при этом особой роли не играет: при нынешнем трафике даже весьма обеспеченным людям иногда проще выйти из машины и проехать несколько станций на метро, чтобы успеть вовремя на встречу, нежели стоять в пробке.
ГК «Основа» возводит квартал бизнес-класса MainStreet неподалеку от двух станций западного участка БКЛ, «Терехово» и «Кунцевская». Вместе с вводом «Кунцевской» власти планируют открыть большой ТПУ, рассказывает Игорь Сибренков.
Еще один ТПУ – «Текстильщики» – хотят построить в 2022 году. Оттуда можно будет сделать пересадку на одноименную станцию МЦД-2 и метро рядом с уже готовым жилым комплексом «Грани», а также воспользоваться сопутствующей инфраструктурой.
«Москва растет и развивается очень быстро, строительство метро для города – это жизненная необходимость. Открытие новых станций всегда благоприятно сказывается на конкретной локации и ее доступности для гостей и жителей города. В пешей доступности от новых станций БКЛ уже появилось несколько крупных проектов, но это не станет массовым явлением – во-первых, свободных мест практически не осталось, во-вторых, власти столицы поддерживают принцип квартального освоения территорий», - говорит Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development