Бизнес-класс в ожидании: как застройщики и покупатели приспосабливаются к новым условиям
Рынок новостроек бизнес-класса в Москве переживает значительные изменения: при растущей себестоимости строительства и высокой ключевой ставке спрос постепенно смещается от ипотечных покупателей к клиентам с собственными средствами. Управляющий партнер, акционер ГК «Основа» Олег Колченко рассказывает, как застройщики адаптируются к условиям дорогой ипотеки и почему не стоит ожидать снижения цен.
Реструктуризация: как поменялся спрос в «бизнесе»
Рынок новостроек бизнес-класса Москвы, как и другие сегменты, отреагировал на отмену программы льготной ипотеки. Однако нужно понимать, что бизнес-класс более устойчив к подобным изменениям, чем, скажем комфорт-класс, где по ряду проектов доля ипотечных сделок могла доходить до 85% и более. Покупатели новостроек бизнес-класса всегда были ориентированы в том числе и на программы рассрочки как инструмент, который сегодня становится альтернативой ипотечных программ.
В наших проектах мы фиксировали рост объемов продаж на 2% в августе по сравнению с июлем. А в сентябре по сравнению с августом наблюдали более высокие показатели – реализация выросла на 26% в квадратных метрах и на 17% в выручке. Отмена льготной и IT-ипотеки и ужесточение условий по другим кредитным программам отразились скорее на структуре спроса, а не на его объеме: произошла переориентация клиентов на программы рассрочки.
Стабильная аудитория: кто будет покупать новостройки в эпоху дорогой ипотеки
Это понимание имеет ключевое значение для прогноза развития московского рынка новостроек. Застройщики будут стремиться осваивать сегменты, где покупатели менее зависимы от ипотеки, что особенно актуально для бизнес-класса. В наших проектах с начала года около 51% сделок было связано с ипотечным кредитом, тогда как 49% покупателей обходились без него, что свидетельствует о значительной независимости части клиентов от заемных средств. В бизнес-классе остается немало покупателей, которые традиционно не нуждаются в ипотеке – это владельцы бизнеса с крупными сбережениями, готовые вложить накопленные средства в недвижимость, и инвесторы, в том числе из регионов, где растет активность в обрабатывающей промышленности, машиностроении и сельском хозяйстве.
Проинфляционные факторы: почему цены на «бизнес» радикально не снизятся
Одним из лучших индикаторов динамики рынка новостроек бизнес-класса можно считать среднюю стоимость квадратного метра. Несмотря на снижение спроса со стороны ипотечных клиентов и усиление конкуренции, этот показатель продемонстрировал стабильность. В среднем квадратный метр продается за 471 тыс. рублей. В годовом же измерении разница вполне стандартна: в октябре 2023 года стоимость «квадрата» составляла 437 тыс. рублей, что означает рост на 8% за год.
На основе этих данных можно сделать прогноз: несмотря на высокую ключевую ставку, дорогую ипотеку и прочие факторы, снижения цен ожидать не стоит. На это есть много причин, и в первую очередь это рост себестоимости строительства. Ужесточение кредитно-денежной политики и повышение ключевой ставки лишь ускоряют этот процесс, увеличивая стоимость техники, стройматериалов, а главное – заемных средств, доля которых в себестоимости квадратного метра выросла с 5-7% до 20-25%.
Новые тенденции рынка
Очевидно, что период высокой стоимости ипотеки продлится достаточно долго. Это означает, что рано или поздно можно ожидать новые меры для поддержки строительной отрасли.
Что касается рынка новостроек бизнес-класса, то здесь мы ожидаем усиления конкуренции, так как в этом сегменте увеличится активность застройщиков. Это значит, что продукт будет, с одной стороны, улучшаться по своим качественным характеристикам, а с другой стороны, станет более адаптивным (расширится линейка предложения по площади и цене).
Динамику стоимости квадратного метра прогнозировать пока сложно, но растущая себестоимость строительства скорее всего технически не позволит застройщикам пойти на заметное снижение цен. Однако девелоперы будут разрабатывать гибкие форматы продаж, включающие рассрочку, специальные ипотечные условия, скидки и бонусы, чтобы стимулировать активность клиентов.
